エヴェナール梅島
エヴェナール梅島（東京都 足立区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都足立区梅田7丁目30-5 |
|---|---|
| 分譲会社 | 東京エクセリア株式会社（親愛） |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都足立区梅田7丁目にある投資用ワンルームマンション「エヴェナール梅島」を宅建士の視点で中立に解説します。分譲は東京エクセリア株式会社（親愛）で、棟自体の診断データはまだ少なく、周辺エリアの相場や地価公示・取引事例・ハザード情報をもとに読み解きます。
立地と交通
この物件は東京都足立区梅田7丁目30-5にあります。最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回の情報には含まれていないため、購入を検討する際は重要事項説明書や地図サービスで駅までの距離を確認してください。通勤や通学のしやすさ、バス便の有無なども生活の満足度に直結するため、可能であれば実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
この場所の用途地域は「第１種住居地域」で、市街化区域に含まれています。用途地域とは、その土地にどんな建物を建てられるかを決めた区分のことです。第１種住居地域は住宅を中心とした地域で、大きな工場や危険物を扱う施設は原則建てられない決まりになっています。将来的に周辺環境が大きく変わりにくいという点は、長く住む・貸す物件として確認しておきたい材料の一つです。
建物と管理
分譲会社は東京エクセリア株式会社（親愛）です。一方で、竣工年、階数、総戸数、構造、権利（所有権か借地権か）、管理会社については今回のデータに含まれていません。これらは建物の資産性や維持管理の状態、将来の修繕費の見通しを左右する重要な情報なので、重要事項説明書や登記簿、売主への確認で必ず押さえるようにしてください。
管理体制が分かる資料としては、管理組合の総会議事録や長期修繕計画があります。これらを見ることで、修繕費が適切に積み立てられているか、過去にどんな工事が行われ、今後どんな工事が予定されているかが分かります。情報が少ない棟は良い面・悪い面の判断がしづらいため、資料を取り寄せたうえで、焦らず慎重に検討することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この「エヴェナール梅島」自体の割高診断の件数は0件で、まだデータが蓄積されていません。そのため、この棟単独の相場位置づけは今回は示せず、データ蓄積中の状態です。今後、診断の件数が増えれば、この棟の提示価格や利回りが周辺の物件と比べて高いのか低いのかを、より具体的な数字で示せるようになると考えられます。
参考として、足立区全体での割高診断は77件行われており、内訳は「危険（割高）」45件、「注意」19件、「安全・割安」12件、「判定不能」1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.77%、平均提示価格は1992万円、家賃の中央値は74,700円です。これはエリア全体の傾向であり、この棟の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から155m離れた地価公示地点（梅田７－３４－１３）の令和8年の価格は1m²あたり796,000円で、前年の751,000円から6%上昇しました。地価公示とは、国が毎年決まった時点の土地の値段を調べて公表する仕組みのことです。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されており、比較的建物を建てやすい地域であることが分かります。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに133件の取引があり、価格の中央値は1900万円、1m²あたりの単価の中央値は64万円、面積の中央値は25m²でした。例えば2025年第4四半期には、15m²の1Kが720万円や600万円、45m²の1LDK（2020年築）が3700万円で取引されています。間取りや築年によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、この周辺は洪水で3〜5mの浸水が想定されており、高潮では1m以上3m未満の浸水の可能性があるとされています。また地盤は液状化しやすいとされる三角州・海岸低地です。液状化とは、地震の際に地面が水を含んだ砂のように緩み、建物が傾いたりする現象です。これは周辺エリアのデータのため、建物自体の対策状況は自治体のハザードマップや重要事項説明書で確認してください。
棟自体の診断データはまだなく、建物情報も多くが不明のため確認が必要です。
足立区全体では「危険（割高）」判定が最多で、相場には注意が必要です。
周辺は浸水や液状化のリスクがあり、ハザードマップでの確認が欠かせません。
- 最寄り駅や交通手段を重要事項説明書で確認する
- 竣工年・階数・総戸数・構造を登記簿で確認する
- 管理会社や長期修繕計画を売主に確認する
- 建物の権利関係（所有権か借地権か）を確認する
- 周辺のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- エリア診断の傾向と提示価格を比較して検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 足立区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／梅田７－３４－１３（この棟から約155m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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