ベルトピア日吉Ⅱ
ベルトピア日吉Ⅱ（神奈川県 横浜市港北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市港北区日吉7丁目20-13 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 日吉駅 徒歩17分 ／ 横浜市営地下鉄グリーンライン 日吉駅 徒歩17分 |
| 築年 | 1990-01（築36年） |
| 総戸数 | 71戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社エドケン |
| 建物管理会社 | アズマビルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ベルトピア日吉Ⅱは、神奈川県横浜市港北区日吉7丁目にある1990年築・RC造（鉄筋コンクリート造）5階建て、総戸数71戸の投資用ワンルームマンションです。日吉駅までは徒歩17分とやや距離があり、割高診断は参考値ながら棟・エリアとも安全・割安の判定が多く、周辺の地価は上昇傾向にあります。
立地と交通
ベルトピア日吉Ⅱは東急東横線日吉駅、横浜市営地下鉄グリーンライン日吉駅のどちらからも徒歩17分の場所にあります。二つの路線が使える点は便利ですが、駅からの距離はやや長めで、徒歩での通勤・通学を想定する人には負担に感じられる可能性があります。
バスの便や周辺の商業施設については今回のデータに含まれていないため、実際の生活動線は現地を歩いて確認するか、不動産会社に周辺環境の資料を求めてください。住宅地としての落ち着きがある一方、駅からの距離は賃貸募集のしやすさにも影響する点に注意が必要です。
建物と管理
本物件は1990年1月竣工、築36年のRC造5階建てで、総戸数は71戸、権利形態は所有権です。分譲は株式会社エドケン、管理はアズマビルサービス株式会社が行っています。築年数はそれなりに経っており、老朽化対策がどの程度進んでいるかが気になるところです。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画（将来の修繕工事とその費用をまとめた計画書）の有無、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主または管理会社に確認してください。築36年の建物では、この部分の確認が特に重要になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」で、実質利回り（経費を引いた後の投資額に対する年間収益の割合）は平均5.22%、平均提示価格は975万円、家賃中央値は55,000円でした（家賃サンプル数2件）。最終診断日は2023年9月28日で、やや時間が経っています。
一方、港北区エリア全体では56件の診断があり、「危険（割高）」17件、「注意」6件、「安全・割安」33件という内訳です。エリアの平均実質利回りは4.13%、平均提示価格は1908万円、家賃中央値は70,200円でした。棟の家賃中央値はエリアより低めで、現在の賃料設定が妥当かどうかは、複数の不動産会社に確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から399m離れた日吉６－３－１４地点の地価公示（国が毎年公表する土地価格の目安で、令和8年1月1日時点のもの）では、1平方メートルあたり344,000円で、前年の328,000円から4.9%上昇しています。この地点は第一種住居地域で、建蔽率（敷地に対する建物の建築面積の割合）60%、容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）200%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は144件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は1600万円、単価中央値は1平方メートルあたり57.55万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば日吉本町では2009年築・1LDK・35平方メートルが2500万円、1964年築・1K・25平方メートルが750万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定0.5〜3m、高潮1m以上3m未満、液状化（地震の揺れで地面が一時的に軟らかくなる現象）はやや液状化しやすい、地形は後背湿地（かつて川沿いの低く湿った土地だった場所）とされています。こうした情報は購入判断で見落とされがちですが、浸水や地盤のリスクは賃貸経営にも影響するため、ハザードマップ（災害の危険度を示した地図）と合わせて確認しておきたい点です。
なお、周辺エリアの用途地域（建てられる建物の種類や高さなどを定めた地域区分）調査では準工業地域、市街化区域とされている一方、地価公示地点では第一種住居地域となっており、区分に違いが見られます。実際の用途地域や建蔽率・容積率は、重要事項説明書（契約前に渡される物件説明の書類）や都市計画図で必ず確認してください。この違いは価格判断にも影響します。
日吉駅まで徒歩17分とやや距離があり、二路線利用できる立地です。
割高診断は参考値ながら棟・エリアとも安全・割安の判定が多く出ています。
管理やハザードの詳細は個別確認が必要で、価格妥当性は別途見極める必要があります。
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の改定予定を管理組合に確認する
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕履歴を書面で確認する
- 建物の耐震診断結果や管理状態を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 現在の家賃設定が周辺相場と見合うか複数の不動産会社に確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 空室時の想定賃料や過去の入居率を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格妥当性は別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市港北区）
相場（4.11%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.11ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（5.22%）は、神奈川県 横浜市港北区相場（4.11%）より1.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市港北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、神奈川県 横浜市港北区の周辺相場中央値（71,100円）より 22.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日吉６－３－１４（この棟から約399m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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