エルミタージュ横濱弘明寺
エルミタージュ横濱弘明寺（神奈川県 横浜市南区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市南区中島町4丁目83-4 |
|---|---|
| 交通 | 横浜市営地下鉄ブルーライン 弘明寺駅 徒歩2分 ／ 京浜急行本線 弘明寺駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2009-03（築17年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)グリップロ |
| 建物管理会社 | (株)トーシンコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エルミタージュ横濱弘明寺は、横浜市南区中島町にある2009年築・7階建て32戸のワンルーム投資用マンションです。ブルーライン弘明寺駅徒歩2分という駅近の立地が特徴で、割高診断は参考値ながら割高傾向も見られます。
立地と交通
エルミタージュ横濱弘明寺は、横浜市営地下鉄ブルーライン弘明寺駅から徒歩2分、京浜急行本線弘明寺駅からは徒歩7分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地です。駅からの近さは、賃貸に出すときにも借り手に伝えやすい強みになります。
所在地は神奈川県横浜市南区中島町4丁目で、用途地域は商業地域、区域区分は市街化区域です。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい地域のため、住宅街だけが広がる場所とは街の雰囲気が異なる可能性があります。実際の周辺施設やにぎわいの程度は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2009年3月に竣工した鉄筋コンクリート造（RC造）7階建て、総戸数32戸のマンションで、築17年が経過しています。権利形態は所有権です。分譲した会社は株式会社グリップロ、管理を担当しているのは株式会社トーシンコミュニティーです。
修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録、長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築17年は大規模修繕が一度は行われていてもおかしくない時期のため、修繕の記録を確かめる価値があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、安全・割安の判定はありませんでした。平均実質利回りは3.66%、平均提示価格は1840万円です。家賃は2件のサンプルで中央値72,200円、71,500円から72,900円の範囲でした。最終診断日は2025年11月28日です。
横浜市南区エリア全体では86件の診断があり、多い判定は「安全・割安」で36件、「危険（割高）」が34件、「注意」が16件でした。エリアの平均実質利回りは4.23%、平均提示価格は1457万円、家賃中央値は60,000円です。この棟の平均提示価格1840万円や家賃中央値72,200円は、エリアの数値と比べて確認しておきたい数字です。診断件数が少ないため、今回の2件だけで棟全体の傾向を決めつけないようにしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から113メートルの地点（大岡2-3-20）の地価公示によると、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり517,000円で、前年の488,000円から5.9%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上がっているからといって、個別の物件価格も同じように動くとは限りません。
周辺の取引事例は138件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は1050万円、1平方メートルあたりの単価中央値は44万円、面積の中央値は20平方メートルです。例として、2025年第4四半期の中島町1K・25平方メートル・築2009年の物件は1600万円、大岡の1988年築15平方メートルは600万円、通町の2014年築20平方メートルは2200万円で取引されています。築年や面積で価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は0.3メートル未満、液状化は「液状化しやすい」地域、地形は三角州・海岸低地とされています。水害や地盤のリスクは、建物自体の対策と合わせて考える必要があるため、最新のハザードマップもあわせて確認することをおすすめします。
割高診断は参考値（2件）で、判定は危険と注意が1件ずつでした。
エリア全体は安全・割安が多い一方、この棟は提示価格が高めな点に注意が必要です。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化のリスクもあるため現地確認が欠かせません。
- 修繕積立金と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴を確認する
- 登記簿謄本で所有権・抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造・設備の詳細を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の賃貸・売買事例を複数の情報源で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-20確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市南区）
相場（4.23%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.57ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.66%）は、神奈川県 横浜市南区相場（4.23%）より0.57ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市南区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 72,900円
- 71,500円
この棟の家賃中央値（72,200円）は、神奈川県 横浜市南区の周辺相場中央値（60,000円）より 20.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大岡２－３－２０（この棟から約113m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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