エルミタージュ大塚
エルミタージュ大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区巣鴨4丁目2-15 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩9分 ／ 都営三田線 巣鴨駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2007-01（築19年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社ジーイークリエーション |
| 建物管理会社 | トーシンコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エルミタージュ大塚は東京都豊島区巣鴨4丁目にある2007年竣工・地上8階建て、総戸数31戸のワンルームマンションです。JR山手線大塚駅徒歩9分、都営三田線巣鴨駅徒歩10分の立地で、宅建士の視点から建物や相場ポジションを中立に解説します。
立地と交通
エルミタージュ大塚は、東京都豊島区巣鴨4丁目にあります。JR山手線大塚駅から徒歩9分、都営三田線巣鴨駅から徒歩10分で、2つの路線が使えるのが特徴です。大塚駅も巣鴨駅も山手線や都営三田線の主要な駅で、どちらを使っても都心方向への移動がしやすい立地です。
建物がある場所は「第１種中高層住居専用地域」という、中高層の住宅を中心に建てられるよう決められたエリアで、市街化区域に入っています。街の雰囲気や商店街の様子、周辺の生活環境は今回のデータに無いため、気になる方は現地を実際に歩いて確認してください。
建物と管理
この建物は2007年1月に竣工し、2026年時点で築19年です。地上8階建てで総戸数は31戸、構造は鉄筋コンクリート造です。土地と建物の権利は所有権で、分譲会社は株式会社ジーイークリエーション、管理会社はトーシンコミュニティーです。
長期修繕計画や修繕積立金の状況、管理組合の運営がしっかりしているかどうかは、今回のデータだけでは分かりません。購入を考える場合は、管理規約や長期修繕計画書、直近の総会議事録を売主や管理会社に見せてもらい、修繕の計画と積立金の額を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値としてご覧ください。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は2080万円でした。家賃は中央値80,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2024年11月25日です。
参考として、豊島区全体では295件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした（危険159件・注意40件・安全・割安88件・判定不能8件）。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円です。この棟の診断は件数が少ないため、エリア全体の傾向もあわせて参考にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から154m離れた西巣鴨1-1-2地点（近隣商業地域・商業地）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり885,000円です。前年の788,000円から12.3%上がっています。建蔽率は80%、容積率400%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は742件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第3四半期の巣鴨の1Kは面積25平方メートルで2500万円、同じ時期の上池袋の1Rは面積45平方メートルで5000万円、2025年第4四半期の西巣鴨の1LDKは面積35平方メートルで4400万円という事例があります。
ハザードマップでは、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮については今回のデータに無いため、気になる方は国土交通省の重ねるハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について13件の評価が登録されており、評点は3.9です。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに記載が無いため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接内容を確認してください。
大塚駅・巣鴨駅の2路線が使える、築19年・31戸のワンルームマンションです。
棟の診断は参考値（1件）で、豊島区全体では「危険（割高）」が最多でした。
地価は上昇傾向ですが、修繕計画や管理状況は資料で確認してから判断してください。
- 管理規約・長期修繕計画書で修繕積立金の状況を確認する
- 直近の総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性や構造の詳細を確認する
- 高潮のリスクは重ねるハザードマップで確認する
- 周辺の商店街や街の雰囲気は現地で確認する
- 最新の家賃・利回りを複数の診断や資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.9点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 7.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西巣鴨１－１－２（この棟から約154m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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