オクトワール横浜戸部
オクトワール横浜戸部（神奈川県 横浜市西区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区戸部本町26-8 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行電鉄本線 戸部駅 徒歩2分 ／ 横浜市営地下鉄ブルーライン 高島町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1991-08（築35年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | オクト |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オクトワール横浜戸部は神奈川県横浜市西区戸部本町にある1991年竣工・7階建36戸の投資用ワンルームマンションです。京急本線戸部駅から徒歩2分、横浜市営地下鉄ブルーライン高島町駅から徒歩9分の立地で、割高診断（参考値）やエリアの相場、周辺の地価データ・ハザード情報を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
オクトワール横浜戸部は、神奈川県横浜市西区戸部本町26-8にあるワンルームマンションです。最寄りは京浜急行電鉄本線の戸部駅で、徒歩2分という近さです。また横浜市営地下鉄ブルーラインの高島町駅からも徒歩9分で、2つの路線を使い分けられる立地です。
この場所は用途地域で「商業地域」に指定されており、建蔽率80%、容積率400%、防火地域です。これらは建物を建てる際の土地利用のルールを示す数字で、周辺に店舗やオフィスなど様々な建物が建ちやすい地域だとわかります。実際にどんなお店や施設が近くにあるかは今回のデータに無いため、地図サービスや現地を見て確認してください。
建物と管理
建物は1991年8月に竣工し、築35年です。7階建で総戸数は36戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートの中に鉄の骨組みを入れて強度を高めた作り方）です。権利形態は所有権で、分譲会社はオクト、管理会社は大成有楽不動産です。
築35年ということで、建物や設備の老朽化がどの程度進んでいるかが気になるところです。修繕の履歴や今後の修繕計画、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の長期修繕計画や総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、現時点で1件のみとなっています。3件に満たないため参考値として扱い、この数字だけで判断しないでください。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回り（購入価格に対して家賃収入がどのくらいの割合になるかを示す数字）は3.55%、提示価格は1030万円、家賃は44,000円（サンプル1件）でした。診断日は2023年11月28日です。
一方、横浜市西区全体では88件の診断があり、もっとも多い判定は「安全・割安」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.97%、平均提示価格は1922万円、家賃中央値は73,000円です。棟のデータはエリアの平均より家賃も利回りも低くなっていますが、棟側の診断が1件だけのため、この差だけでエリアより割高と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から113m離れた「中央１－３０－７」地点（商業地域）の価格は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり645,000円です。前年の558,000円から15.6%上がっていますが、これは公示地点1か所の過去の変動であり、この先も同じように上がり続けるとは言えません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで856件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば伊勢町では1K・20平方メートルが2400万円、1LDK・45平方メートル（2007年築）が3800万円、戸部本町では1K・20平方メートル（2011年築）が2500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は0.5m以上1m未満とされています。また地形は三角州・海岸低地で、液状化（地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象）が起きやすいとされています。購入前には自治体のハザードマップや防災資料で詳しい内容を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3（6件）が示されています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページを直接確認してください。
築35年のRC造36戸で京急戸部駅徒歩2分、交通は良い一方、管理状態は資料での確認が必要です。
棟の割高診断は1件のみで参考値、判定は危険（割高）。エリア全体の傾向とは単純に比べられません。
液状化しやすい地形とされており、購入前にハザードマップと重要事項説明書を必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物の構造・耐震性を確認する
- 管理組合の総会議事録・長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の増額予定を確認する
- 賃貸中の家賃・契約条件を賃貸借契約書で確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市西区）
相場（3.97%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.42ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、神奈川県 横浜市西区相場（3.97%）より0.42ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市西区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 44,000円
この棟の家賃中央値（44,000円）は、神奈川県 横浜市西区の周辺相場中央値（74,000円）より 40.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中央１－３０－７（この棟から約113m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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