ライオンズマンションときわ台第2

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ライオンズマンションときわ台第2は、東京都板橋区前野町にある東武東上線ときわ台駅徒歩9分、1989年竣工・全38戸のマンションです。割高診断は2件のみのため参考値ですが、周辺の地価公示は上昇傾向でした。良い点と気になる点を宅建士目線で整理しました。

立地と交通

ライオンズマンションときわ台第2は、東京都板橋区前野町2丁目にあります。最寄りは東武東上線のときわ台駅で、徒歩9分の距離です。ときわ台駅は各駅停車が停まる駅で、池袋方面へのアクセスに使われる路線です。板橋区は都心へのアクセスも比較的良いエリアです。駅からの距離や周辺の道の様子については、実際に歩いて確認することをおすすめします。

この物件がある場所の用途地域（建てられる建物の種類を決めるルール）は「準工業地域」で、市街化区域に含まれます。近くにある地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）の調査地点（常盤台２－２４－５、棟から265m）は「第一種低層住居専用地域」で、こちらは低い建物が多いエリアです。同じ地域でも場所によって建てられる建物の種類が違うため、周辺の街並みは自分の目でも確認しておくと安心です。

建物と管理

建物は1989年8月に竣工し、築37年が経ちました（2026年時点）。地上5階建てで、RC造（鉄筋コンクリート造）という壁や柱が厚いつくりです。総戸数は38戸で、権利形態は所有権です。所有権とは、部屋そのものを自分の資産として持てる権利のことです。築年数が古いため、給排水管などの設備更新の状況も確認しておきたい点です。

分譲したのは株式会社大京で、管理は同じグループの株式会社大京アステージが行っています。ブランド名は「ライオンズ」で、大京は全国的にこのブランドで長く分譲してきた会社です。現在はオリックスグループの傘下です。中古の流通量が多いブランドとされていますが、この棟自体の修繕履歴や管理状態については、データが取れていないため分かりません。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件しかなく、3件未満のため参考値です。この数字だけで「割高」「割安」と決めつけることはできません。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件でした。平均の実質利回り（購入価格に対して実際に得られる収益の割合）は3.88%、平均の提示価格は1290万円でした。最終診断日は2026年6月6日です。今後診断件数が増えることで、より確からしい相場位置が見えてくると考えられます。

家賃のサンプルは2件だけで、中央値は60,000円でした。最も低い例で45,000円、最も高い例で75,000円と幅がありました。サンプルの数が少ないため、この結果だけでこの棟全体の家賃相場を決めることはできません。今後データが増えることで、より確からしい相場が見えてくると考えられます。

エリア全体（東京都板橋区）で見ると、診断件数は239件あり、多い判定は「危険（割高）」でした。内訳は危険113件、注意34件、安全・割安90件、判定不能2件です。エリアの平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,000円でした。この棟とエリアの利回り差を示すデータは取得できていないため、分かりません。単純に数字だけで比べるのではなく、参考値としてとらえてください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から265mの地価公示地点（常盤台２－２４－５）では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり740,000円でした。前年は695,000円で、変動率は6.5%の上昇でした。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%、容積率100%、準防火地域という指定です。

周辺の取引事例は479件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は91.4万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、南常盤台の1K・15平方メートル（築2007年）が2025年第4四半期に2000万円と1900万円で取引された事例、1K・25平方メートル（築2014年）が2900万円で取引された事例があります。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震で地面が緩んで沈むこと）は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてのデータは取得できていないため、分かりません。ハザードマップは行政が更新することがあるため、購入前に自治体の最新情報も確認することをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 板橋区）

この棟の平均実質利回り（3.88%）は、東京都 板橋区相場（3.65%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計（一次情報）。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（82,341円）より 27.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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