日神プラザ中目黒
日神プラザ中目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区東山1-3-12 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 中目黒駅 徒歩8分 ／ 東京メトロ日比谷線 中目黒駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1986-04（築40年） |
| 総戸数 | 89 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 |
| 分譲会社 | 日神不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社ビルコム |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神プラザ中目黒は、東京都目黒区東山にある1986年築・13階建て89戸のワンルームマンションです。中目黒駅から徒歩8分で、東急東横線と日比谷線が使えます。割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」でした。管理体制や価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
日神プラザ中目黒は東京都目黒区東山1-3-12にあります。最寄りは東急東横線と東京メトロ日比谷線が通る中目黒駅で、どちらも徒歩8分です。東横線は渋谷方面、日比谷線は都心方面へ向かうため、通勤先によって使う路線を選べる点は便利です。駅までの8分は人によって感じ方が違うため、実際に歩いて確かめておくと安心です。中目黒駅は複数の路線が交わる駅なので、乗り換えの利便性も含めて現地で確認するとよいでしょう。
この場所は用途地域が商業地域で、市街化区域に含まれます。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい区域で、駅周辺らしい賑わいがある一方、住宅としての静かさを求める人には合わない場合もあります。建蔽率80%、容積率500%という高い数値も、商業地域らしい建物の建ち方を示しています。実際の周辺環境や騒音の程度は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1986年4月に竣工し、築40年です。13階建てで総戸数は89戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造です。分譲は日神不動産株式会社、管理は株式会社ビルコムが担当しています。所有権のマンションで、土地の権利も購入者のものになります。築40年という年数は、建物の設備や共用部分の古さにも関わってくるため、現地での確認が欠かせません。
ただし、修繕の履歴や管理費・修繕積立金の金額、長期修繕計画といった具体的な管理の中身は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。築40年の建物なので、過去に大規模修繕が行われたかどうか、次回の予定がいつかは特に重要な確認点です。管理会社がどのような体制で清掃や点検を行っているかも、合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、件数が3件に満たないため参考値です。2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回りは3.27%、平均提示価格は2640万円でした。家賃は中央値82,000円で、74,000円から90,000円の範囲でした（家賃サンプル数2件）。最終診断日は2026年4月8日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
同じ目黒区全体では、診断件数119件のうち「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円です。この棟の数字とエリア全体の数字を並べて見比べると、利回りや家賃の位置づけを考えるヒントになります。件数が多いエリア全体のデータの方が、傾向としては参考にしやすいと言えます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から51m離れた青葉台にある地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,050,000円でした。前年の2,650,000円から15.1%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価が上昇していることは、エリア全体への注目度の高さを示す一つの材料になります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに936件あり、価格の中央値は4700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は137.3万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、35平方メートルの1LDK（1998年築）が7400万円、40平方メートルの1R（1974年築）が5000万円、25平方メートルの1R（1963年築）が1500万円で取引されています。間取りや築年、面積によって価格の幅が大きいことが分かるため、似た条件の事例と比べることが大切です。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされ、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは地図上の目安であり、実際の浸水や液状化の可能性、避難経路については、自治体のハザードマップや地盤調査の資料で確かめてください。
割高診断は2件で参考値ですが、2件とも「危険（割高）」という結果でした。
目黒区全体でも「危険（割高）」が最多で、利回りは棟・エリアとも3%台でした。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化リスクもあるため、価格だけでなく立地条件も含めて確認しましょう。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を確認する
- 実際の家賃相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 洪水・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して妥当性を確認する
- 確認項目が揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよいとは言えません。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.28ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 74,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 21.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／青葉台１－２７－１２（この棟から約51m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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