イクサージュ目黒
イクサージュ目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区下目黒３丁目１０−３４ |
|---|---|
| 交通 | 不動前駅 徒歩4分 ／ 目黒駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2010-03（築16年） |
| 総戸数 | 203戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都目黒区下目黒にある「イクサージュ目黒」は、不動前駅から徒歩4分、目黒駅からも徒歩10分という立地にある2010年築・11階建203戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、周辺の地価は前年より14.4%上昇しており、液状化しやすい地形など確認したい点もあります。
立地と交通
イクサージュ目黒は、東京都目黒区下目黒3丁目にあります。最寄りは不動前駅で徒歩4分、目黒駅までも徒歩10分で歩けるので、2つの駅を状況によって使い分けられる立地です。駅に近い部屋は探す人が多く、賃貸の需要が安定しやすい傾向があります。
この辺りの用途地域は第1種住居地域で、市街化区域に入っています。第1種住居地域は大きな工場などが建ちにくく、住宅を中心とした落ち着いた街並みが保たれやすい地域とされています。ただし実際の街の雰囲気や周辺の商業施設は、データだけでは分からないので現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2010年3月に完成し、2026年時点で築16年です。11階建で総戸数は203戸と、同じ建物に多くの部屋があるタイプのマンションです。管理会社はFGHです。建物の構造（鉄筋コンクリートなどの種類）や、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
分譲した会社やブランド名についても情報が今回は無いため、販売時のパンフレットや管理会社への問い合わせで確認してください。203戸規模の建物は、管理費の集め方や修繕の進み方が建物ごとに差が出やすいので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.69%、平均提示価格は7300万円、家賃は180,000円という結果でした。1件だけの結果なので、この数字だけで棟全体を判断しないでください。
目黒区全体で見ると、診断件数は119件で、「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円です。この棟の数字は、エリアの平均と比べると利回りが低く、提示価格と家賃が高い側にあることが分かります。あくまで参考値同士の比較として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から241m先の下目黒2-10-10の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり111万円でした。前年は97万円で、変動率は+14.4%です。この地点の用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域という情報があります。なお、この用途地域は地価公示地点のデータで、棟そのものの用途地域（第1種住居地域）とは別の地点を指しています。
周辺の取引事例は780件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3650万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として西五反田では、2019年築の1LDK35平方メートルが7100万円、1K20平方メートルが2900万円や2600万円という事例が2025年第4四半期にありました。地区や築年、間取りが違うので、そのまま同じ価格比較には使いにくい点に注意してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は「後背湿地」で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。地震の際の地盤の強さが気になる場合は、自治体のハザードマップや地盤調査の資料で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.3（54件）という結果が出ています。件数が多いので一定の目安にはなりますが、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、マンションレビューの最新の投稿を直接確認してください。
診断件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でエリア平均より利回りが低めです。
地価は前年より14.4%上がっていますが、液状化しやすい地形など確認したい点もあります。
構造や権利など不明点は重要事項説明書や登記簿、管理組合の資料で必ず確認してください。
- 建物構造と土地の権利（所有権か借地権か）を重要事項説明書で確認する
- 分譲会社やブランド名を販売パンフレットや管理会社で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃180,000円の根拠を賃貸借契約書や募集条件で確認する
- 液状化しやすい地形のため地盤調査の資料を確認する
- 診断件数1件は参考値のため、他の価格事例とも比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点54件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.86ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.69%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.86ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 180,000円
この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 73.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒２－１０－１０（この棟から約241m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- シティハウス中目黒ステーションコート目黒区
- パレステュディオ渋谷WEST目黒区
- クロスエアタワー目黒区
- ダイアパレス目黒本町目黒区
- エクセリア都立大目黒区
- プレール・ドゥーク中目黒目黒区
