ベルヴィラージュ目黒
ベルヴィラージュ目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区目黒1丁目23-6 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目黒駅 徒歩7分 ／ 東急目黒線 目黒駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2003-10（築23年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社三田ハウジング |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ベルヴィラージュ目黒は、目黒区目黒１丁目にある2003年竣工・RC造4階建32戸の投資用ワンルームマンションです。JR山手線・東急目黒線目黒駅から徒歩7分で、通勤・通学の利便性が高い立地です。宅建士の視点で、立地・建物・価格のポジションを中立にまとめます。
立地と交通
ベルヴィラージュ目黒は、東京都目黒区目黒1丁目23-6に位置します。最寄りはJR山手線目黒駅と東急目黒線目黒駅で、どちらも徒歩7分です。山手線と目黒線の両方が使えるため、通勤・通学の選択肢が複数ある点は良い点と言えます。
一方で、徒歩7分という距離は駅前の物件に比べると近すぎるわけではありません。実際の歩きやすさや坂道の有無は地図データだけでは分からないため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2003年10月に竣工した鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みでできた構造という意味）の地上4階建で、総戸数は32戸です。2026年時点で築23年となり、権利形態は所有権です。分譲は株式会社三田ハウジング、管理は日本ハウズイング株式会社が担っています。
総戸数32戸という規模は、大規模マンションに比べて管理組合の意思決定がまとまりやすい傾向がありますが、長期修繕計画や修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断（価格が相場より高いかどうかを判定する当サイトのツール）は、診断の件数が1件のみのため参考値として見てください。判定は「安全・割安」で、平均の提示価格は5080万円、平均実質利回り（購入後の経費も考えた収益の割合という意味）は3.75%でした。家賃は中央値189,000円ですが、これも1件のデータです。
目黒区全体では診断の件数が120件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で74件、「安全・割安」は33件、「注意」は13件でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は3464万円、家賃中央値は104,000円です。
この棟のたった1件の診断結果だけで、エリアより割安と判断するのは早計です。診断の件数が増えるまでは、同じ目黒駅周辺の似た築年・広さの物件を複数比較して判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から305m離れた下目黒1-1-11の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり5,640,000円で、前年の4,970,000円から13.5%上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率（土地に対する建物の面積の割合）80%、容積率（土地に対する延べ面積の割合）600%、防火地域です。
ただし、この地価公示の地点は商業地域ですが、棟自体がある場所の用途地域は第1種低層住居専用地域（低い建物中心の住宅地という意味）で、市街化区域です。地価公示地点と棟の立地は用途地域が異なるため、同じ条件として読まないよう注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに715件あり、価格中央値は4900万円、面積中央値は35平方メートル、単価中央値は137.1万円/平方メートルです。例として2025年第4四半期の上大崎では、8700万円（60平方メートル、1LDK、1974年築）などの事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、液状化（地震で地面が急に柔らかくなる現象）のしやすさは「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて川や沼の近くにあった低い湿った土地という意味）です。高潮の想定は今回のデータに無いため、目黒区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.6（22件）が公開されています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのページで直接確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが判定は安全・割安、エリアは危険（割高）が最多です。
地価は前年比13.5%上昇も、洪水浸水想定0.5〜3mなど確認点があります。
条件が揃っても価格の妥当性は別です。公的データや管理組合資料で確かめましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mへの対策を自治体に確認する
- 液状化のしやすさを地盤調査資料で確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで確認する（診断は参考値）
- マンションレビューの口コミ詳細を直接読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点22件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.75%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.2ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 189,000円
この棟の家賃中央値（189,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 81.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒１－１－１１（この棟から約305m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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