クリオ恵比寿弐番館
クリオ恵比寿弐番館（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 目黒区三田1丁目5-13 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目黒駅 徒歩9分 ／ 山手線 恵比寿駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1999-09（築27年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 5階建て |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社明和地所 |
| 建物管理会社 | 明和管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クリオ恵比寿弐番館は、東京都目黒区三田にある1999年竣工・5階建て66戸のRC造の投資用ワンルームマンションです。目黒駅徒歩9分、恵比寿駅徒歩12分で複数路線を使え、割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定が出ています。宅建士の視点で建物・管理・相場のポジションを中立に解説します。
立地と交通
クリオ恵比寿弐番館は、JR山手線の目黒駅から徒歩9分、恵比寿駅から徒歩12分の場所にあります。どちらの駅からも歩ける距離で、複数の路線を使い分けられる立地です。通勤や通学のルートを複数持てる点は、賃貸に出す場合も入居者を探しやすい材料になります。
周辺の地価は、棟から106m離れた上大崎２－６－１２の地価公示（国が毎年示す土地の価格の目安）地点で確認できます。令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,780,000円、前年の1,590,000円から11.9%上昇しました。ただしこの地点は第一種低層住居専用地域で、マンションの立つ用途地域（第１種住居地域）とは異なるため、あくまで近隣の目安として見てください。
建物と管理
この建物は1999年9月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）の5階建てで、総戸数は66戸です。土地の権利は所有権で、分譲は明和地所、管理は明和管理が担っています。明和地所は「クリオ」ブランドで首都圏にマンションを分譲しており、資産価値や長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる会社です。
築27年を迎えており、外壁や給排水管など大規模修繕の進み方が資産価値に大きく影響します。今回のデータには修繕の実施状況や長期修繕計画の内容が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件に届かないため参考値として扱います。この1件は「危険（割高）」の判定で、平均提示価格は4000万円、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.54%、家賃は126,000円でした。家賃のサンプルも1件のみなので、この数字だけで棟全体の相場を決めつけることはできません。
同じ目黒区全体では診断の件数が119件あり、危険（割高）が74件、注意が13件、安全・割安が32件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の提示価格は3470万円、実質利回りは3.54%、家賃中央値は104,000円です。棟の提示価格4000万円はエリア平均より高めですが、診断件数が1件のため、この棟特有の傾向とは言い切れません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引は516件あり、価格の中央値は5700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は147万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例として2025年第4四半期の上大崎では、60平方メートルの1LDK（1974年築）が8700万円、55平方メートルの1LDK（1999年築）が8400万円、20平方メートルの1K（2004年築）が2700万円で取引されています。広さや築年で価格の幅が大きいため、同じ間取り・近い面積の事例と比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3mとされており、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。浸水想定がある地域では、低い階に住む場合や購入する場合、自治体の洪水ハザードマップで実際の想定水位と避難経路を確認しておくと安心です。
目黒駅・恵比寿駅を徒歩で使える立地ですが、管理状況は書類で確認してください。
割高診断は参考値（1件）で危険判定ですが、件数が少なく棟全体とは言えません。
周辺地価は上昇傾向ですが、浸水想定もあるため価格とリスクの両面を見てください。
- 管理組合の総会議事録で修繕の実施状況を確認する
- 長期修繕計画書で今後の修繕費や積立金を確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 洪水ハザードマップで浸水想定と避難経路を確認する
- 近隣の取引事例と提示価格を間取り・面積で比較する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「クリオ」ブランドで首都圏マンションを分譲する不動産会社。資産価値・長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.54%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 126,000円
この棟の家賃中央値（126,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 21.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上大崎２－６－１２（この棟から約106m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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