ザ・マジェスティコート目黒
ザ・マジェスティコート目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区下目黒2丁目23-21 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 目黒駅 徒歩8分 ／ 東急目黒線 不動前駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2018-10（築8年） |
| 総戸数 | 150戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス(株)、東京建物(株) |
| 建物管理会社 | (株)東京建物アメニティサポート |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都目黒区下目黒にある「ザ・マジェスティコート目黒」を宅建士の視点で中立に解説します。目黒駅徒歩8分、2018年築・総戸数150戸のワンルームマンションで、立地と交通、建物と管理、割高診断の参考値、周辺の地価動向まで取り上げます。
立地と交通
ザ・マジェスティコート目黒は、東京都目黒区下目黒2丁目にあります。JR山手線の目黒駅まで徒歩8分、東急目黒線の不動前駅まで徒歩9分で、2つの路線が使える場所です。どちらの駅も乗り換えがしやすく、駅から近いほど賃貸に出したときに借り手を見つけやすいという良い点があります。
このエリアは「商業地域」という、お店やオフィスも建てやすい地域に指定されています。建物を建てられる土地の広さの割合を示す「建蔽率」は80%、建物の高さの目安になる「容積率」は500%で、周辺にはビルやマンションが建ち並びやすい環境です。落ち着いた住宅街を望む人には合わない可能性もあるため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この物件は2018年10月に完成した、地上14階建て・総戸数150戸の鉄筋コンクリート造マンションです。2026年時点で築8年となり、まだ新しい部類に入ります。分譲したのは三菱地所レジデンスと東京建物で、管理は東京建物アメニティサポートが行っています。大手が関わっている点は安心材料の一つです。
一方で、共用部分の修繕計画や管理費の積立がどのくらい進んでいるかなど、実際の管理の中身は今回のデータには含まれていません。マンションは古くなるほど修繕にお金がかかるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、購入前に売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については、割高診断の件数が1件のみでした。3件に届かないため「参考値」として捉えてください。この1件では判定は「注意」で、実質的な利回り（投資した金額に対して年間にどれくらいの収益が見込めるかの割合）は3.35%、提示価格は6,850万円、想定家賃は205,000円でした。最終的に診断されたのは2023年6月24日です。
同じ目黒区全体では、診断件数120件のうち「危険（割高）」が74件と最も多く、「注意」13件、「安全・割安」33件という内訳でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は3,464万円、家賃中央値は104,000円です。この棟の1件だけでエリア全体の傾向と比べるのは難しく、件数が増えるまでは参考値どまりで見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から110m離れた下目黒３－４－２の地点（商業地域・商業地）では、令和8年1月1日時点で1㎡あたり180万円でした。前年の160万円から12.5%上がっており、地価公示は毎年の値動きをみる公的な目安の一つです。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに709件あり、価格の中央値は4,000万円、面積の中央値は35㎡でした。例えば2025年第4四半期の西五反田では、35㎡・1LDK・2019年築で7,100万円の取引がありました。一方で20㎡台の1Kは2,600万円〜2,900万円台と幅があり、広さや築年によって価格は大きく変わります。
ハザード情報では、洪水で浸水する想定は「なし」とされています。地盤については「やや液状化しやすい」地形で、もともと水はけの悪い低い土地だった「後背湿地」に当たります。地震の際の揺れ方や対策については、購入前にハザードマップと建物の構造図面を合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、27件の評価が集まり、評点は4.4でした。具体的にどんな点が良い・気になるという内容までは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
目黒駅徒歩8分で2路線利用可、2018年築・150戸の大型マンションです。
割高診断は棟で1件のみの参考値、目黒区全体は「危険（割高）」が最多でした。
地価は前年より12.5%上昇、液状化リスクはハザード情報で確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 現地で商業地域特有の周辺環境を歩いて確かめる
- ハザードマップと地盤データを合わせて確認する
- 家賃サンプルが1件のため複数の賃貸事例で相場感を確認する
- マンションレビューの口コミ内容を直接サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.4点27件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 205,000円
この棟の家賃中央値（205,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 97.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒３－４－２（この棟から約110m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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