シーダム目黒
シーダム目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区下目黒1丁目3-1 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目黒駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ南北線 目黒駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2000-01（築26年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | ライフ不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シーダム目黒は、東京都目黒区下目黒1丁目にある投資用ワンルームマンションです。JR山手線・東京メトロ南北線の目黒駅から徒歩3分、2000年築・11階建33戸のSRC造です。立地・建物・価格の目安を宅建士の視点から中立に解説します。
立地と交通
シーダム目黒は、東京都目黒区下目黒1丁目にあります。最寄り駅はJR山手線と東京メトロ南北線の目黒駅で、どちらも徒歩3分です。山手線は都心の主要駅をぐるっと回る路線で、南北線は都心と郊外を結ぶ地下鉄です。2つの路線が使えるため、行き先に応じて通勤や通学のルートを選びやすい点は、入居者を探すうえでの強みになります。
目黒駅周辺は商業地域に指定されており、駅前には店舗やオフィスビルが並んでいます。にぎやかな商業地と住宅地が混在する立地のため、単身者向けのワンルームとしての需要が見込まれる一方、具体的な人気度や現在の空室状況は今回のデータに無いため、現地の賃貸仲介会社や管理会社に直接問い合わせて確かめてください。
建物と管理
建物は2000年1月に竟工し、2026年時点で築26年です。11階建で総戸数33戸、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造。鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫なつくりのこと）です。権利形態は所有権で、土地と建物の両方をまるごと所有する形になります。分譲を行ったのはライフ不動産株式会社です。
管理を担当するのは株式会社東急コミュニティーです。大手グループの管理会社が入っていることは一つの安心材料になりますが、実際の管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容までは今回のデータには含まれていません。重要事項説明書や管理組合の総会議事録を、売主や管理会社に求めて事前に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟を対象にした割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱い、この数字だけで物件の良し悪しを断定することはできません。この1件の判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる年間の収益の割合）は3.49%、平均提示価格は5230万円、家賃は180,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2024年6月22日です。
比較のために目黒区全体を見ると、診断の件数は120件で、判定は危険（割高）が74件、注意が13件、安全・割安が33件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は3464万円、家賃中央値は104,000円です。棟のデータは1件しかないため、エリア全体の傾向とそのまま比べることはできませんが、両方の数字を並べて見ることで、今の提示価格が高いのか安いのかを考える材料になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点は下目黒1-1-11で、棟から76mの場所にあります。地価公示（国が毎年1月1日時点で示す土地の値段の目安）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり5,640,000円、前年は4,970,000円で、13.5%の変動率でした。用途地域は商業地域、建蔽率（土地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる延べ床面積の割合）は600%、さらに防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は774件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は140万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、上大崎の1K・20平方メートル・2004年築の部屋が2700万円で取引された事例があります。地区や面積、築年数によって価格は変わるため、この棟の価格を考える際の目安の一つとして参考にしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「しにくい」、地形は「ローム台地」と分類されています。これらは今回取得した範囲の情報のため、購入を検討する際は自治体が公開している最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には6件の評価が登録されており、評点は5となっています。具体的に「良かった点」や「気になった点」として書かれたコメントの内容は今回のデータには含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
棟の割高診断は1件のみの参考値で、判定は危険（割高）ですが断定はできません。
目黒駅の地価は前年より13.5%上がっており、周辺取引事例との比較も欠かせません。
価格の妥当性は管理資料や取引事例と合わせて、専門家に確認しながら判断してください。
- 管理費・修繕積立金と長期修繕計画を重要事項説明書で確認する
- 現在の賃借人の賃料・契約条件を確認する
- 周辺の取引事例774件と比較して価格の妥当性を確認する
- 地価が13.5%上昇した背景を自治体の資料で確認する
- 管理組合の総会議事録を管理会社に求めて確認する
- マンションレビューの口コミ詳細を直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別の確認が必要だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 180,000円
この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 73.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒１－１－１１（この棟から約76m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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