ウィンベルソロ大泉学園
ウィンベルソロ大泉学園（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区東大泉4丁目4-12 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 大泉学園駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1989-02（築37年） |
| 総戸数 | 113戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 安宅エンジニアリング株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社穴吹ハウジングサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ウィンベルソロ大泉学園は東京都練馬区東大泉、西武池袋・豊島線大泉学園駅徒歩10分に建つ1989年築、地上5階建・全113戸のワンルームマンションです。割高診断は3件と少なめですが、宅建士視点でエリア相場との比較や地価・ハザード情報を交えて中立に解説します。
立地と交通
ウィンベルソロ大泉学園は、西武池袋・豊島線の大泉学園駅から徒歩10分の場所にあります。駅までの距離は近すぎず遠すぎず、通勤や通学で毎日歩く距離として現実的な範囲です。建物がある場所の用途地域（土地の使い方を定めたルール）は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域に含まれています。住宅を中心とした落ち着いたエリアに指定される区分です。
今回取得した地価公示の地点は棟から162m離れた場所にあり、そこは商業地域に指定されています。建物そのものがある場所とは用途地域の区分が異なるため、駅前は商業地域、建物周辺は住居専用地域という使い分けがあると考えられます。実際の街並みの雰囲気は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1989年2月の竣工で、2026年時点で築37年が経過しています。地上5階建て、総戸数113戸の鉄筋コンクリート造で、土地の権利形態は所有権です。分譲は安宅エンジニアリング株式会社が手がけました。築年数が経っているため、外壁や設備の状態は個別に確認する必要があります。
管理会社は株式会社穴吹ハウジングサービスです。ただし今回のデータには修繕積立金の額や過去の大規模修繕の実施時期が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主または管理会社に求めて確認してください。築37年の建物では、修繕の実施状況が今後の資産価値に直結します。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は「安全・割安」が2件、「注意」が1件で、「危険（割高）」はありませんでした。件数は多くありませんが、実数として扱ってよいデータとされています。平均実質利回りは4.13%で、練馬区全体の平均3.71%より0.42ポイント高い結果でした。
平均提示価格は1,280万円で、練馬区全体の平均1,945万円より低い水準です。家賃中央値も52,500円（52,000〜54,000円の範囲）と、練馬区全体の家賃中央値73,100円を下回ります。練馬区全体では193件の診断のうち「危険（割高）」が97件と最も多く、エリア平均としては割高傾向が強いことが分かります。
この棟は価格も家賃もエリア平均より低いため、利回り面では相対的に優位に見えますが、診断件数が3件と少ないため、同じ階数や面積の部屋で改めて個別に試算することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から162m離れた東大泉1-30-7地点（商業地域、建蔽率（敷地に対する建物の占める割合）80%、容積率（敷地に対する延床面積の割合）500%、防火地域（火災に備えて建築の制限が厳しいエリア））の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,730,000円で、前年の1,570,000円から10.2%上昇しています。ただしこの地点は建物自体がある第1種中高層住居専用地域とは条件が異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで49件あり、価格中央値は1,900万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として、大泉学園町で面積25平方メートルのオープンフロアが700万円、大泉町で面積15平方メートルの1Kが730万円、東大泉で面積20平方メートルの部屋が1,900万円で取引されています。面積や築年の違いで価格差が大きいため、この棟と条件が近い事例を個別に探すことが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化（地震で地面がどろどろになる現象）のしやすさも「液状化しにくい」、地形はローム台地（水はけがよく地盤が安定している地形）とされています。高潮に関するデータは今回取得できていないため、気になる場合は練馬区のハザードマップで確かめてください。
この棟は価格・家賃ともに練馬区平均より低く、利回りはエリア平均をやや上回ります。
診断件数3件のため参考程度にとどめ、同条件の物件で個別に試算することが大切です。
築37年のため、修繕履歴と管理状態を書類で確認してから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 家賃52,500円が今も継続しているか賃貸サイトで確認する
- 近隣の取引事例49件と価格差を個別に比較する
- 地価公示地点の用途地域が建物と異なる点を確認する
- ハザードマップで高潮リスクなど未取得の項目を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.42ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.13%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.42ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 54,000円
- 52,500円
- 52,000円
この棟の家賃中央値（52,500円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,100円）より 28.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東大泉１－３０－７（この棟から約162m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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