ヴィータローザ江古田
ヴィータローザ江古田（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区旭丘１丁目６０−７ |
|---|---|
| 交通 | 新江古田駅 徒歩4分 ／ 江古田駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2006-09（築20年） |
| 総戸数 | 38戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴィータローザ江古田は東京都練馬区旭丘にある築20年・全38戸のワンルームマンションです。新江古田駅徒歩4分、江古田駅徒歩5分の2駅が使える立地で、割高診断や周辺の地価データから相場ポジションを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ヴィータローザ江古田は新江古田駅まで徒歩4分、江古田駅まで徒歩5分と、2つの駅を使い分けられる立地にあります。どちらも歩いて行ける距離なので、通勤や通学のルートを選びやすい点が特徴です。江古田は西武池袋線と都営大江戸線が交わるエリアで、乗り換えの選択肢が増える点も魅力のひとつです。
この物件が建つ場所の用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域に含まれます。一方、近くの地価公示地点（物件から119m）は近隣商業地域の商業地として扱われており、同じエリア内でも地点によって土地の性格が異なることが分かります。詳しい用途地域の線引きは都市計画図でも確認できます。
建物と管理
竣工は2006年9月で、築20年、4階建、総戸数38戸の建物です。管理会社はタングラムが担当しています。全38戸という規模は、管理組合の意思決定がしやすい反面、修繕費の負担が一戸あたり大きくなりやすい側面もあるため、両方の視点で見ておきたいところです。
建物の構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）、権利（所有権か借地権か）、分譲会社、ブランド名は今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿、分譲時の資料で確認できる項目なので、管理会社タングラムや売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、3件未満のため参考値です。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.29%、平均提示価格は2470万円、家賃中央値は79,000円（家賃サンプル数1）でした。1件だけの数字なので、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
エリア全体（東京都練馬区）では診断が193件あり、内訳は危険（割高）97件、注意30件、安全・割安66件で、多い判定はやはり「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円で、この棟の数字と比べると利回りがやや低く、提示価格が高めに出ている形になっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から119mにある地価公示地点（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり946,000円で、前年の868,000円から変動率+9%となっています。近隣商業地域・商業地に指定され、建蔽率80%、容積率400%、防火地域でもあります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで354件あり、価格の中央値は2300万円、単価の中央値は88.6万円/平方メートル、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2008年築・35平方メートルの1LDKが2025年第4四半期の江古田で4100万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。これらは国の公開データに基づくもので、実際の購入判断では最新のハザードマップもあわせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.4、件数17件という記録があります。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点のコメントは含まれていないため、内容が気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
診断は1件の参考値で判定は危険（割高）、エリア平均より利回りが低めに出ています。
地価公示は前年比+9%、周辺取引の価格中央値は2300万円、単価は88.6万円/平方メートルです。
構造・権利・分譲会社が未確認のため、重要事項説明書と登記簿での確認が欠かせません。
- 建物の構造と権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 分譲会社やブランド名は不明なため、管理会社タングラムに確かめる
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確認する
- この棟の診断は1件のみの参考値なので、他の診断もあわせて見る
- 家賃79,000円はサンプル数1のため、複数の賃貸サイトで確認する
- 高潮リスクは今回データが無いため、ハザードマップポータルで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.42ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.29%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.42ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 79,000円
この棟の家賃中央値（79,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 7.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／旭丘１－５８－９（この棟から約119m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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