クリオ川崎東壱番館
クリオ川崎東壱番館（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 川崎市川崎区大島1丁目-17-6 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北線 川崎駅 バス5分 大島一丁目バス停 徒歩2分 ／ 京浜東北線 川崎駅 徒歩20分 |
| 築年 | 1989-01（築37年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 明和管理株式会社 |
この物件の解説（宅建士視点）
クリオ川崎東壱番館は神奈川県川崎市川崎区大島にある1989年築・総戸数48戸のワンルーム投資用マンションです。川崎駅からバスで5分の立地で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定でした。地価は上昇傾向にある一方、浸水や液状化のリスクも指摘されるエリアのため、あわせて確認しておきたい物件です。
立地と交通
クリオ川崎東壱番館は川崎市川崎区大島にあり、最寄り駅は京浜東北線の川崎駅です。川崎駅からバスを使うと5分で大島一丁目バス停に着き、そこから徒歩2分とアクセスしやすい立地です。一方で、バスを使わずに歩く場合は川崎駅から徒歩20分ほどかかります。通勤や通学でバスを利用するか、駅から歩くかによって生活の便利さが変わるため、実際にバスの本数や時間帯を調べたうえで、自分の生活スタイルに合うかどうかを確認しておきたいところです。
周辺は第二種住居地域に指定されており、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は60%、延べ床面積の上限を示す容積率は200%です。また防火の指定は準防火地域となっており、火災が広がりにくいよう建築に一定のルールが設けられているエリアです。こうした用途地域の指定は将来の周辺の建て替えや開発にも関わってくるため、周囲の住環境がどう変化していく可能性があるか、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1989年1月に完成し、2026年時点で築37年が経っています。地上4階建てで総戸数は48戸というコンパクトな規模のマンションで、構造は鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄の骨組みでできた丈夫なつくり）です。分譲を手がけたのは「クリオ」ブランドで知られる明和地所で、資産価値や長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる会社です。管理は同じグループの明和管理株式会社が担当しています。
敷地の権利形態（所有権なのか、借地権なのか）は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で必ず確かめてください。また、修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容、これまでの大規模修繕の実施状況も分からないため、管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書を売主や管理会社に求めて、契約前にしっかり確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は1件のみで、件数が少ないためここでの数字はあくまで参考値として見てください。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.51%、平均提示価格は1050万円、想定される家賃は52,000円でした。ただし家賃のサンプルも1件のみのため、実際の賃貸募集状況とは異なる可能性がある点に注意が必要です。
一方、同じ川崎市川崎区のエリア全体で見ると71件の診断が行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.75%、平均提示価格は1954万円、家賃の中央値は75,930円です。この棟とエリア全体とでは価格帯も利回りの水準も違いがあるため、この棟だけの数字をうのみにせず、周辺の似た条件の物件とも比べながら検討することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から379m離れた地点（大島1-10-9）の地価公示（令和8年7月1日時点の数値）は、1平方メートルあたり364,000円でした。前年の350,000円と比べると4%上昇しています。この地点の用途地域は第二種住居地域の住宅地です。ただし地価公示はあくまでこの地点1か所の数値であり、実際の取引価格とは差が出ることもあるため、周辺の取引事例と合わせて見ることが大切です。
国交省のデータによると、周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけて20件の取引があり、価格の中央値は740万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は39万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば2025年第3四半期の小田地区では45平方メートルの1LDKが2000万円で取引された事例があります。面積や間取り、築年によって価格の幅が大きく出るため、同じような条件の物件同士で比較することが大事です。
ハザード情報を見ると、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は3m以上5m未満とされており、地形は三角州・海岸低地に分類されています。液状化についても「液状化しやすい」とされる地域です。これらはあくまで行政が公表しているハザードマップ上の想定であるため、実際の対策状況やより詳しい内容は、購入前に市区町村のハザードマップや防災担当窓口で最新の情報を確かめてください。
診断は参考値ですが棟は安全・割安、エリア平均は危険（割高）が多い傾向です。
地価は上昇傾向でも、浸水・高潮・液状化などのハザードリスクも確認したい点です。
権利形態や修繕積立金など不明点が多く、契約前に書面で必ず確認してください。
- 敷地の権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 修繕積立金や長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- バスの本数や時間帯など交通の利便性を実際に確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- 割高診断の件数が少ない点を踏まえ複数の情報源で裏付けを取る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かどうかは別の問題だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「クリオ」ブランドで首都圏マンションを分譲する不動産会社。資産価値・長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 2.8点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.76ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.51%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.76ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 52,000円
この棟の家賃中央値（52,000円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 31.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大島１－１０－９（この棟から約379m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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