プレール・ドゥーク川崎II
プレール・ドゥーク川崎II（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区宮前町12-4 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 京急川崎駅 徒歩13分 ／ JR京浜東北線 川崎駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2016-05（築10年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 木下不動産 |
| 建物管理会社 | キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「プレール・ドゥーク川崎II」は神奈川県川崎市川崎区宮前町にある2016年5月築、地上8階建て・63戸の投資用ワンルームマンションです。京急川崎駅徒歩13分、JR川崎駅徒歩12分の立地で、建物や価格の参考データを宅建士の視点で中立にまとめます。
立地と交通
この物件は京急本線の京急川崎駅から徒歩13分、JR京浜東北線の川崎駅から徒歩12分の場所にあります。どちらの駅も歩いて行ける距離ですが、10分を超えるため、毎日の通勤・通学では歩く時間がやや長めになる点は意識しておきたいところです。
用途地域は「近隣商業地域」で、市街化区域に指定されています。近隣商業地域とは、お店やオフィスが集まりやすいように決められた地域のことです。周辺には商業的な建物が多い可能性がありますが、具体的な店舗数や街の雰囲気についてのデータは今回ありません。
建物と管理
建物は2016年5月に完成した、鉄筋コンクリート造・地上8階建て、総戸数63戸のマンションです。2026年時点で築10年にあたります。権利形態は所有権で、土地と建物をまとめて自分のものにできるタイプです。
分譲したのは木下不動産、管理を担当しているのはキノシタコミュニティです。この物件は「プレール・ドゥーク」というブランドのシリーズで、木下グループが首都圏を中心に展開しています。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いですが、サブリース契約（管理会社が部屋を借り上げて家賃を保証する仕組み）を結ぶ場合は、契約条件をよく確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われていないため、参考値として見てください。2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いた実際のもうけの割合）は3.31%、平均の提示価格は2,380万円でした。家賃は2件のデータで76,360円〜78,570円、中央値は77,465円です。最終診断日は2023年12月22日です。
同じ川崎市川崎区エリア全体では70件の診断が行われており、「危険（割高）」が31件、「注意」が8件、「安全・割安」が30件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1,945万円、家賃中央値は75,500円です。この棟とエリアの利回り差を示すデータはなく、分かりません。2件だけの結果から棟全体の傾向を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（宮前町11-4、棟から89m）の価格は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり490,000円です。前年の457,000円から7.2%上昇しています。用途地域は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに633件あり、価格の中央値は2,400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に堀之内町で2,900万円（20平方メートル、1K、2017年築）や2,700万円（20平方メートル、2016年築）の取引があり、宮本町では1,200万円（25平方メートル、1R、1986年築）の取引もありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。液状化については「液状化しやすい」とされ、地形は三角州・海岸低地です。これらは災害時の可能性を示すデータであり、必ず被害が出るという意味ではありませんが、購入前にハザードマップで自分の目でも確認しておくとよいでしょう。
割高診断は2件のみで「危険（割高）」の参考値であり、断定はできません。
地価は前年比7.2%上昇していますが、将来の値上がりは分かりません。
洪水・高潮・液状化のリスク情報があり、ハザードマップの確認が重要です。
- 割高診断は2件のみのため参考値と捉え、追加情報を確認する
- サブリース契約の有無と条件を管理会社に直接確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自分で確認する
- エリア全体の利回りや価格帯と比べて検討する
- 最新の家賃相場や空室状況を確認する
- 駅からの徒歩12〜13分が生活に合うか確認する
- 管理費・修繕積立金や修繕計画を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から中立的に検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 木下不動産（現ドゥークデザイン）・プレール・ドゥークは、物件そのものの品質とサブリース契約の構造を分けて評価する必要があります。物件の品質は水準以上で、2026年のボルテックスグループ入りで運営母体の安定感は増しました。一方で、サブリースは購入時には安心に見えても、数年後に条件変更・賃料引き下げが起きたとき、オーナーの選択肢は狭まります。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.76%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.45ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.76%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 78,570円
- 76,360円
この棟の家賃中央値（77,465円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,500円）より 2.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／宮前町１１－４（この棟から約89m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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