プレール・ドゥーク川崎II
プレール・ドゥーク川崎II（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区宮前町12-4 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 京急川崎駅 徒歩13分 ／ JR京浜東北線 川崎駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2016-05（築10年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 木下不動産 |
| 建物管理会社 | キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク川崎II（神奈川県川崎市川崎区宮前町）は、京急川崎駅・JR川崎駅から徒歩12〜13分の2016年竣工・地上8階建て63戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断や地価、取引事例をもとに、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク川崎IIは、神奈川県川崎市川崎区宮前町にある投資用マンションです。京急本線の京急川崎駅まで徒歩13分、JR京浜東北線の川崎駅まで徒歩12分で、どちらの駅も使える点は通勤や通学に便利です。駅からは少し距離があるため、実際に自分の足で歩いて時間や道のりを確認することをおすすめします。周辺の商業施設やスーパーの有無など生活の利便性は今回のデータに無いため、現地を訪れて確認してください。
このエリアの用途地域は近隣商業地域です。これはお店や事務所が建てやすいよう決められた地域のことです。建蔽率（土地に対して建物を建てられる割合）は80%、容積率（建物の延べ面積の割合）は300%で、周辺には商業施設や高さのある建物が混在しやすいエリアだと分かります。また準防火地域にも指定されています。今後の周辺の再開発や建築計画の有無は今回のデータに無いため、川崎市の都市計画情報で確認してください。
建物と管理
建物は2016年5月に完成し、築10年のRC造（鉄筋コンクリート造）で、地上8階建て・総戸数63戸、権利形態は所有権です。分譲は木下不動産、管理はキノシタコミュニティが行っています。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いブランドです。RC造は一般的に耐久性が高いとされますが、実際の劣化の進み具合は修繕の履歴によって変わります。
サブリース契約（管理会社が部屋を借り上げて家賃を保証する仕組み）が付いている場合は、保証される家賃の金額や契約の見直し時期を必ず確認してください。また、管理費や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。過去の大規模修繕の実施時期や今後の予定も、同じ資料で合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかないため、参考値として読んでください。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（投資額に対して実際に得られる収益の割合）は3.31%、平均提示価格は2380万円、家賃の中央値は77,465円（76,360円〜78,570円、2件分）でした。最終診断日は2023年12月22日で、やや古いデータである点にも注意してください。
エリア全体（川崎市川崎区）では70件の診断があり、「危険（割高）」が31件、「注意」が8件、「安全・割安」が30件、「判定不能」が1件でした。エリアでも多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は75,500円でした。この棟の数字と比べると、提示価格はエリア平均より高く、利回りはやや低く出ていますが、診断件数が少ないため、今後の診断データの積み重ねも合わせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から89mの地点（宮前町11-4）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり490,000円です。前年の457,000円から7.2%上がっており、地価は上昇の動きが見られます。用途地域は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で633件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば堀之内町では20平方メートル・1Kの築2017年の部屋が2900万円、同じく20平方メートルの部屋が2700万円で取引されています。一方、宮本町の25平方メートル・1Rの築1986年の部屋は1200万円で、築年数や場所によって価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化（地震の際に地面が水分を含んで柔らかくなり建物が傾きやすくなる現象）は「しやすい」、地形は三角州・海岸低地とされています。具体的な建物の対策状況や保険の加入条件、ハザードマップ上の詳しい位置は今回のデータに無いため、川崎市のハザードマップや管理組合、保険会社に確認してください。
この棟の割高診断は参考値（2件）ですが、2件とも「危険（割高）」判定でした。
エリア全体（川崎区）も「危険（割高）」が最多で、相場全体に割高感がみられます。
地価は上昇していますが浸水・液状化リスクもあり、価格だけで判断しないでください。
- 重要事項説明書で建物の権利や構造を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と見直し予定を確認する
- サブリース契約の有無と保証条件を確認する
- 市のハザードマップで浸水・液状化対策を確認する
- 直近の賃料・取引事例を複数の物件で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格は別だからです）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.44ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.44ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 78,570円
- 76,360円
この棟の家賃中央値（77,465円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／宮前町１１－４（この棟から約89m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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