アイル川崎ステーションプラザ
アイル川崎ステーションプラザ（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区砂子2-8-14 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道線 川崎駅 徒歩6分 ／ 京浜急行線 京急川崎駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1980-11（築45年） |
| 総戸数 | 209戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | ホームライフ管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アイル川崎ステーションプラザは神奈川県川崎市川崎区砂子、JR川崎駅徒歩6分に建つ1980年竣工・14階建・209戸のワンルーム投資用マンションです。今回の割高診断（参考値1件）は「危険（割高）」で、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
最寄りはJR東海道線の川崎駅で徒歩6分、京急川崎線の京急川崎駅も徒歩7分と、2つの路線を徒歩圏で使える立地です。川崎駅周辺は商業施設やオフィスが多く、通勤や通学だけでなく買い物や外食の面でも便利なエリアといえます。
棟から119m離れた地価公示の地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,160,000円で、前年の1,030,000円から12.6%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率800%、防火地域の指定です。地価の上昇は土地の需要の高さを示しますが、将来の資産価値を保証するものではありません。
建物と管理
建物は1980年11月に竣工し、築46年になります。14階建てで総戸数は209戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRCと呼ばれる、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり方です）で、土地の権利は所有権です。
管理会社はホームライフ管理株式会社です。ただし大規模修繕の実施履歴や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築46年の建物なので、修繕の積み立て状況は特に確認したいポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.15%、平均提示価格は2650万円、家賃は81,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めることはできません。
エリア（川崎市川崎区）全体では診断70件のうち、「危険（割高）」が31件、「注意」が8件、「安全・割安」が30件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は75,500円です。この棟の提示価格2650万円は、エリアの平均よりも高めに出ている点が気になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は657件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は20平方メートル、単価の中央値は1平方メートル105万円です。例では、堀之内町の1Kが2900万円（20平方メートル、2017年築）、宮本町の1Rが1200万円（25平方メートル、1986年築）などがあり、築年数で価格に差が出ています。
国のハザード情報では、この辺りは洪水で0.5〜3mの浸水想定があり、高潮でも1m以上3m未満の想定があります。地盤は砂州・砂礫州という埋立てに近い地形で、「やや液状化しやすい」とされています。購入前にハザードマップで具体的な範囲を確認し、保険や修繕への影響も合わせて考えておきたいところです。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.8（5件の評価）が登録されています。5件という件数は多くはないため、この評点だけで住み心地の良さを判断するのは難しく、あくまで参考情報の一つとして捉える必要があります。
具体的にどのような点が良い・気になるとされているかは、今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の様子を知りたい場合は、マンションレビューの該当ページや、管理会社であるホームライフ管理株式会社への確認を通じて、最新の情報を調べてください。
川崎駅・京急川崎駅の2駅が使える立地で、通勤・通学の便は良いといえます。
今回の割高診断は参考値1件で「危険（割高）」、エリア全体でも割高判定が多い点に注意が必要です。
築46年の建物のため、修繕計画と耐震の状況を重要事項説明書で必ず確認してください。
- 耐震診断や修繕計画の実施状況を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化の実際の範囲を確認する
- 周辺の類似間取りの取引価格と比べて提示価格が妥当か確認する
- 家賃がエリア相場と比べて高すぎないか賃貸サイトで確認する
- マンションレビューなど口コミサイトで最新の住み心地を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.6ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.6ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
この棟の家賃中央値（81,000円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 6.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小川町１５番１３（この棟から約119m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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