ガーラプレシャス川崎

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ガーラプレシャス川崎は神奈川県川崎市川崎区日進町にある、八丁畷駅徒歩5分・川崎駅徒歩9分の投資用ワンルームマンションです。2015年12月築、12階建て237戸で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が目立ちます。地価や取引事例もあわせて中立に確認します。

立地と交通

ガーラプレシャス川崎は、JR南武線・京急線の八丁畷駅から徒歩5分、JR東海道線などが通る川崎駅から徒歩9分の場所に建っています。外部の口コミサイトでは、川崎駅から品川や東京まで直通1本、羽田空港へも乗り換えなしで行けると紹介されており、通勤や出張の多い人には利便性が高いエリアといえます。

同じ口コミでは、まいばすけっとやローソンが徒歩1分にあり買い物が便利なこと、大通り沿いで夜道も明るく治安が良いと感じる人が多いことも挙げられています。ただしこれは外部サイトの投稿に基づく声であり、実際の体感は人それぞれのため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。

建物と管理

建物は2015年12月に竣工した築11年、12階建て全237戸のマンションです。分譲したFJネクストは東証プライム上場企業で、投資用ワンルーム「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に手がけてきた実績があります。管理はアセットビルダーが担当しています。

建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。口コミでは、鍵がないとエレベーターに乗れない2段階セキュリティや20〜30個の宅配ボックス、浴室乾燥機、高い防音性が評価されていますが、設備の現況は内覧で直接確認すると安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱ってください。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.41%、平均提示価格は2775万円、家賃中央値は85,000円でした。診断日は2024年1月29日で、現在までに市況が変わっている可能性もあるため、最新の価格で改めて確認することをおすすめします。

エリア全体（神奈川県川崎市川崎区）の診断は70件あり、判定内訳は危険（割高）31件、注意8件、安全・割安30件、判定不能1件です。エリア平均の実質利回りは3.76%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は75,500円でした。この棟の数字はエリア平均より利回りが低く価格が高い傾向にあり、購入を検討する際は価格交渉の余地も含めて確認したいところです。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

近隣の地価公示地点「南町9番10」（棟から67m）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり787,000円、前年の690,000円から14.1%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要の高まりを示す一つの材料ですが、今後も同じペースで続くとは限りません。

周辺の取引事例は757件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2300万円、面積中央値20平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、2017年築・20平方メートルの1Kが2500万円、2025年築・25平方メートルの1Kが3400万円や3300万円で取引されています。築年や面積が違うと単純比較はできないため、条件が近い事例を複数集めて比較することが大切です。

ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、地形は三角州・海岸低地、液状化しやすいエリアとされています。低地特有のリスクがあるため、購入前に自治体のハザードマップと建物の耐水・耐震対策を確認することをおすすめします。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.7（45件）が付いています。良い点として、交通アクセスの良さ、2段階セキュリティや宅配ボックスなどの設備、買い物の便利さ、防音性、治安の良さが挙げられており、気になる点の投稿は見当たりませんでした。ただしこれは1つの口コミサイトの投稿に基づくものであり、全居住者の意見を代表するとは限らない点には注意してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.7点45件
  • 川崎駅徒歩9分・品川/東京まで直通1本、羽田空港も乗り換えなしでアクセス
  • 鍵なしではエレベーター乗車不可の2段階セキュリティ・宅配ボックス20〜30個完備
  • まいばすけっと・ローソンが徒歩1分と日用品の買い物が非常に便利
  • 浴室乾燥機完備・室内設備が新しく隣室の音がほぼ聞こえない高い防音性
  • 大通り沿いで夜道も明るく治安良好、女性にも安心感がある
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）

この棟の平均実質利回り（3.41%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.34ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（85,000円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 11.9% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 4棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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