ライオンズマンション川崎貝塚第2
ライオンズマンション川崎貝塚第2（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区貝塚1丁目4-1 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道線 川崎駅 徒歩12分 ／ 京急本線 京急川崎駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1992-02（築34年） |
| 総戸数 | 58戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション川崎貝塚第2は、神奈川県川崎市川崎区貝塚にある1992年築・地上10階建て58戸のワンルーム投資用マンションです。JR川崎駅から徒歩12分、京急川崎駅から徒歩13分に位置します。宅建士の視点で、立地や建物、価格の相場感、地価やハザード情報までを中立に整理して解説します。
立地と交通
物件は神奈川県川崎市川崎区貝塚1丁目にあります。JR東海道線川崎駅まで徒歩12分、京急本線京急川崎駅まで徒歩13分で、2路線が使える立地です。どちらの駅も徒歩10分を超えるため、実際に歩いてみて距離感を確認しておくと安心です。
用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。商業地域はお店やオフィスが集まりやすいエリアです。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（延べ床面積の上限割合）は500%と定められています。
商業地域は生活利便施設が集まりやすい傾向がある一方で、人通りや騒音、日照条件などは物件ごとに差があります。今回のデータには周辺の商業施設や騒音レベルなどの具体的な情報は含まれておらず、分かりません。現地を訪れて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1992年2月に完成し、築34年が経ちました。地上10階建てで総戸数は58戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが行っています。
「ライオンズ」は大京が展開するマンションブランドで、全国に供給実績があり中古の流通量も多いとされています。現在はオリックスグループの一員です。ブランドの知名度は管理体制の目安の一つにはなりますが、個別の建物の状態を保証するものではありません。
実際の管理状態や修繕履歴、修繕積立金の金額については今回のデータには含まれておらず、分かりません。築34年の建物では、大規模修繕の実施時期や今後の計画が資産価値に大きく関わるため、購入前に管理組合の議事録などで確認することが重要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値としてご覧ください。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.4%、平均提示価格は1510万円です。家賃は中央値72,500円で、57,000円〜88,000円の範囲（2件のサンプル）でした。最終診断日は2025年9月29日です。
参考として、川崎市川崎区全体の診断は70件あり、内訳は危険（割高）31件、注意8件、安全・割安30件、判定不能1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の実質利回りは3.76%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は75,500円です。この棟とエリア全体の利回りの差を示すデータは今回取得できておらず、分かりません。
この棟の判定が「安全・割安」であることと、エリア全体で「危険（割高）」が最も多いことは、一見矛盾するように見えます。サンプル数が少ないため、この棟だけが特別に割安と断定はできません。より多くの取引データが集まるまでは、参考値として慎重に受け止める必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約270m離れた地点（新川通４－１５）の地価公示（国が毎年発表する土地価格の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり954,000円です。前年の833,000円から14.5%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに664件あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば堀之内町では2025年第4四半期に2900万円（20㎡・1K・2017年築）の取引がありました。時期や間取り、築年によって価格は幅があるため、単純な比較には注意が必要です。
ハザード情報を見ると、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされ、地形は三角州・海岸低地、液状化のしやすさは「液状化しやすい」と分類されています。購入を検討する際は、自治体のハザードマップで最新情報を確認することをおすすめします。地価が上昇傾向にあることと、浸水や液状化のリスクがあることは別の視点であり、両方を踏まえた判断が求められます。
築34年・所有権のワンルームで、割高診断は参考値ながら「安全・割安」でした。
エリア全体では「危険（割高）」判定が最多で、周辺相場との比較が欠かせません。
洪水・高潮・液状化のリスクがあるため、ハザードマップでの確認が特に重要です。
- 修繕積立金や修繕履歴、管理組合の運営状況を確認する
- 駅からの実際の道のりを歩いて距離感を確かめる
- 家賃相場や空室状況を複数の管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比較して提示価格の妥当性を確認する
- 所有権や管理規約など権利関係の詳細を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.76%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.64ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.4%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.76%）より0.64ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 57,000円
この棟の家賃中央値（72,500円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,500円）より 4% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新川通４－１５（この棟から約270m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ガーラプレシャス川崎川崎市川崎区
- プレール・ドゥーク川崎II川崎市川崎区
- アイル川崎ステーションプラザ川崎市川崎区
- シャンボール互恵ビル川崎市川崎区
- アイル川崎ステーションプラザ川崎市川崎区
- エル・グランジュテ川崎川崎市川崎区
