ライオンズマンション川崎貝塚第2
ライオンズマンション川崎貝塚第2（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区貝塚1丁目4-1 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道線 川崎駅 徒歩12分 ／ 京急本線 京急川崎駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1992-02（築34年） |
| 総戸数 | 58戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
神奈川県川崎市川崎区貝塚にある「ライオンズマンション川崎貝塚第2」を宅建士目線で解説します。JR川崎駅徒歩12分、京急川崎駅徒歩13分、1992年築・全58戸のSRC造で、大京アステージが管理する中古マンションです。相場や周辺の地価データも合わせて確認します。
立地と交通
本物件は神奈川県川崎市川崎区貝塚1丁目にあり、JR東海道線「川崎駅」まで徒歩12分、京急本線「京急川崎駅」まで徒歩13分です。2つの路線が使える立地のため、通勤や通学の行き先が広がる点は魅力です。一方でどちらの駅も徒歩10分を超えるため、雨の日や荷物が多い日の移動時間は、実際に歩いて確かめておくと安心です。
周辺の用途地域は「商業地域」で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスが集まりやすく、買い物や外食の便利さにつながる一方、人や車の出入りが多いエリアでもあります。実際の街の雰囲気や夜間の様子は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1992年2月に竣工し、2026年時点で築34年です。地上10階建て・総戸数58戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造。鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な造りのことです）、土地の権利は所有権です。分譲は「ライオンズマンション」ブランドで知られる大京、管理は大京アステージが担当しています。全国で供給実績の多いブランドのため、中古での流通量も比較的多いとされています。
修繕費がどれくらい積み立てられているか、過去にどんな工事をしたかは今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に取り寄せて、実際の管理状態を確かめてください。築34年の建物なので、外壁や設備の修繕履歴は購入判断の重要な材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2025年9月29日時点で2件の結果があり、件数が3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」で、平均の実質利回りは4.4%、平均提示価格は1510万円でした。家賃のサンプルも2件で、中央値は72,500円（最小57,000円、最大88,000円）です。件数が少ないため、この棟全体の傾向とは言い切れません。
一方、川崎市川崎区全体でみると診断件数は70件あり、最も多い判定は「危険（割高）」の31件で、「安全・割安」は30件、「注意」は8件でした。エリアの平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は75,500円です。この棟の参考値（利回り4.4%）はエリア平均より高めに見えますが、サンプルが2件のみのため、同じ基準で比べるには情報が足りません。具体的な賃料や成約事例は、賃貸サイトや仲介会社に直接確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から270m離れた地点「新川通４－１５」の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり954,000円で、前年の833,000円から14.5%上昇しました。地価の上昇は周辺の需要の高まりを示す一つの目安ですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は664件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば堀之内町では20平方メートル・2017年築の部屋が2900万円、宮本町では25平方メートル・1986年築の部屋が1200万円で取引されています。築年数や面積、地区によって価格の幅が大きいため、本棟の適正価格は個別に見積もる必要があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされ、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地に位置しています。川崎区の多くのエリアと同様の傾向ですが、水害への備えは購入前に自治体の防災マップで確認し、保険や対策もあわせて検討することをおすすめします。
2路線が使える立地ですが徒歩12〜13分のため、実際の道のりは歩いて確かめることをおすすめします。
診断は2件のみの参考値で、安全・割安の判定ですが件数不足のため断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のリスクもあるため両面から検討してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕の実態を確認する
- 築34年の外壁・配管・設備の修繕履歴を売主に確認する
- 現地で駅までの道のりと周辺の雰囲気を実際に歩いて確かめる
- 自治体の防災マップで洪水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 賃貸サイトや仲介会社で実際の家賃相場と空室状況を確認する
- 周辺取引事例と価格を比較し、提示価格が妥当か個別に検討する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません。価格の妥当性は別問題だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.65ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.4%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.65ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 57,000円
この棟の家賃中央値（72,500円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 4.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新川通４－１５（この棟から約270m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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