オーベル川崎
オーベル川崎（神奈川県 川崎市幸区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 川崎市幸区南幸町2-8-1 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道線 川崎駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1991-11（築34年） |
| 総戸数 | 122戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 有楽土地株式会社 |
| 建物管理会社 | ナイスコミュニティー株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オーベル川崎は神奈川県川崎市幸区南幸町にある、JR川崎駅徒歩7分の投資用ワンルームマンションです。1991年築、総戸数122戸で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が多い結果でした。
立地と交通
オーベル川崎は、JR東海道線川崎駅から徒歩7分の場所にあります。所在地は神奈川県川崎市幸区南幸町2-8-1です。駅までの距離が近いため、電車を使う人にとっては便利な立地といえます。ただし、駅からの体感時間や道の様子など、実際に歩いてみないと分からない点もあります。
この物件がある場所は「商業地域」で、市街化区域に含まれています。商業地域は店やオフィスが多いエリアに指定される区分で、住宅街よりも賑やかな雰囲気になりやすい傾向があります。周辺の細かい環境（音や人通りなど）については、今回のデータからは分かりません。
建物と管理
建物は1991年11月に建てられ、2026年時点で築35年です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、地上9階建て、総戸数は122戸です。権利形態は所有権で、土地ごと自分のものになるタイプです。修繕の記録や管理組合の状況といった細かい情報は、今回のデータには含まれていません。
分譲したのは有楽土地株式会社で、東急グループの分譲ブランド「オーベル」の物件です。首都圏を中心に展開しているブランドで、東急グループのノウハウを生かした管理が特徴とされています。管理会社はナイスコミュニティー株式会社です。管理内容の詳細や修繕計画については、データが取得できていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか集まっておらず、3件未満のため「参考値」として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.58%、平均の提示価格は1725万円、家賃の中央値は62,500円（60,000円〜65,000円、2件のデータ）です。最終診断日は2024年2月25日でした。件数が少ないため、この結果だけで割高かどうかを断定することはできません。
エリア全体（神奈川県川崎市幸区）では18件の診断があり、「危険（割高）」8件、「注意」5件、「安全・割安」5件という内訳でした。平均の実質利回りは3.63%、平均の提示価格は1876万円、家賃の中央値は65,700円です。この棟とエリアの利回りの差については、データが取得できておらず分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から263m離れた「中幸町3丁目8番1」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,240,000円でした。前年は1,110,000円で、変動率は+11.7%です。用途地域は商業地域で、建ぺい率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の期間で733件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に砂子地区で成約した2700万円（20平方メートル・1DK・2013年築）、3300万円（25平方メートル・1K・2010年築）、2800万円（20平方メートル・1K・2016年築）などがあります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地とされています。これらは災害時の可能性を示す参考情報であり、実際に被害が出るかどうかを確定するものではありません。
割高診断は棟・エリアともに件数が少なく、参考値として捉える段階です。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のリスクも合わせて確認が必要です。
管理や修繕の詳細情報は今回未取得のため、購入前に資料で確認することをおすすめします。
- 現地で駅からの道のりや周辺環境を自分の足で確認する
- 管理組合の修繕計画や積立金の状況を資料で確認する
- 実際の家賃相場や空室状況を複数の情報源で調べる
- 洪水・高潮・液状化などハザード情報を自治体で確認する
- 提示価格が今の相場と比べて妥当か複数社で比較する
- 管理費・修繕積立金など毎月の固定費を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当とは限らないため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
有楽土地（東急グループ）の分譲ブランド「オーベル」。首都圏中心に展開し、東急グループのノウハウを活かした物件管理が特徴。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市幸区）
相場（3.63%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、神奈川県 川崎市幸区相場（3.63%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市幸区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（62,500円）は、神奈川県 川崎市幸区の周辺相場中央値（65,700円）より 4.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中幸町３丁目８番１（この棟から約263m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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