オーベル川崎
オーベル川崎（神奈川県 川崎市幸区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 川崎市幸区南幸町2-8-1 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道線 川崎駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1991-11（築34年） |
| 総戸数 | 122戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 有楽土地株式会社 |
| 建物管理会社 | ナイスコミュニティー株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オーベル川崎は神奈川県川崎市幸区にあるJR川崎駅徒歩7分の中古ワンルームマンションです。1991年竣工・総戸数122戸で、東急グループ系の分譲ブランド「オーベル」の1棟です。割高診断は参考値ですが「危険（割高）」の判定が多く、価格と利回りのバランスを確認したい物件です。
立地と交通
オーベル川崎は、JR東海道線川崎駅から徒歩7分の場所にあります。川崎駅は京浜東北線や京急線なども利用できるため、東京都心や横浜方面へのアクセスがしやすい駅です。所在地の用途地域は「商業地域」で、お店やオフィスが建てやすいエリアに位置しています。駅周辺の具体的な商業施設や生活環境の詳細は今回のデータに含まれていないため、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
国土交通省の地価公示によると、棟から263m離れた中幸町3丁目8番1の地点では、令和8年1月1日時点で1m²あたり124万円でした。前年の111万円から11.7%上がっていますが、この先も地価が上がり続けるとは限らないため、地価の動きは参考情報として見るのがよいでしょう。
周辺の取引事例は733件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は20m²でした。例えば砂子地区では、2025年第4四半期に面積20m²・1DKが2700万円、面積25m²・1Kが3300万円で取引されています。
建物と管理
建物は1991年11月に竣工し、築35年が経っています。地上9階建て・総戸数122戸で、構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造）です。権利形態は所有権で、建物だけでなく土地も所有者のものになります。
分譲したのは有楽土地株式会社で、東急グループのノウハウを活かした「オーベル」ブランドの1棟です。管理会社はナイスコミュニティー株式会社が担っています。築35年ということもあり、これまでの修繕の実施状況や今後の修繕計画は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値です。この数字だけで「割高」「割安」を決めつけることはできません。2件とも判定は「危険（割高）」で、実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）の平均は3.58%、平均提示価格は1725万円でした。
家賃は中央値62,500円（最小60,000円〜最大65,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2024年2月25日です。家賃のサンプルも少ないため、実際の賃貸募集状況は賃貸サイトや管理会社に確認するとよいでしょう。
エリア全体（川崎市幸区）では18件の診断があり、「危険（割高）」8件・「注意」5件・「安全・割安」5件という内訳でした。エリアの平均実質利回りは3.63%、平均提示価格は1876万円、家賃中央値は65,700円です。この棟の件数は少ないため、エリア全体の傾向と単純に比べて結論を出すのは避けたいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
ハザード情報を見ると、この地点は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。地形は「三角州・海岸低地」で、液状化しやすいとされる地域です。購入を検討する際は、川崎市が公開する最新のハザードマップで同じ住所を確認してください。
用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。建蔽率80%・容積率400%・防火地域という指定なので、周辺には高い建物や商業施設が建ちやすいエリアです。この指定は今後の周辺環境にも関わるため、気になる方は川崎市幸区役所の都市計画窓口で最新情報を確かめてください。
川崎駅徒歩7分で商業地域に位置し、交通や生活の便は良さそうな立地です。
割高診断は2件のみの参考値で、「危険（割高）」の判定が目立ちます。
液状化しやすい地形のため、ハザードマップでの事前確認をおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸サイトや管理会社で現在の家賃相場を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化の想定を確認する
- 周辺取引事例と提示価格を比べて割高感を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
有楽土地（東急グループ）の分譲ブランド「オーベル」。首都圏中心に展開し、東急グループのノウハウを活かした物件管理が特徴。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市幸区）
相場（3.63%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、神奈川県 川崎市幸区相場（3.63%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市幸区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（62,500円）は、神奈川県 川崎市幸区の周辺相場中央値（65,700円）より 4.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中幸町３丁目８番１（この棟から約263m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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