オーベル代官山DE
オーベル代官山DE（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿南3-4-14 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 恵比寿駅 徒歩4分 ／ 東急東横線 代官山駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2005-04（築21年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大成有楽不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オーベル代官山DEは東京都渋谷区恵比寿南にある2005年竣工・地上12階建て47戸のワンルームマンションです。JR恵比寿駅・東急東横線代官山駅のどちらも徒歩4分という立地が特徴です。診断の件数は1件のみで参考値ですが、立地・建物・相場を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
オーベル代官山DEは、東京都渋谷区恵比寿南3-4-14に建つワンルームマンションです。交通はJR山手線恵比寿駅まで徒歩4分、東急東横線代官山駅まで徒歩4分で、2つの駅をどちらも歩いて使えるのが特徴です。通勤や通学で複数路線を使い分けたい人にとって便利な立地です。
恵比寿と代官山はいずれも商業施設やオフィスが集まるエリアとして知られています。最寄りの地価公示地点の用途地域は商業地域に指定されており、周辺は住宅だけでなく店舗や事務所も多い、にぎわいのある街並みです。具体的な規制の内容は次の章で詳しく説明します。
建物と管理
建物は2005年4月に竣工し、2026年時点で築21年です。地上12階建てで総戸数は47戸、構造は鉄筋コンクリート造、土地の権利は所有権です。所有権は土地も自分の持ち物になる権利のことで、マンションの権利形態としては一般的な形です。
分譲と管理はいずれも大成有楽不動産が担っており、ブランドは東急グループの有楽土地が展開する「オーベル」です。首都圏を中心に展開し、グループのノウハウを活かした管理が特徴とされています。ただし現在の管理費や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は1件です。3件に満たないため参考値として扱い、この数字だけで物件の良し悪しを決めることはできません。内訳は「安全・割安」の判定が1件でした。平均実質利回りは4.16%、平均提示価格は6980万円、家賃の中央値は260,000円で、いずれもこの1件のデータに基づく数値です。最終の診断日は2023年6月25日です。
一方、渋谷区全体で見た割高診断の件数は256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で167件でした。「注意」は30件、「安全・割安」は58件、「判定不能」は1件です。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃の中央値は105,000円です。この棟の診断は1件しかないため、エリア全体の傾向とこの棟を単純に比べて結論を出すことはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から89m離れた地価公示地点「恵比寿南３－２－１７」（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり5,250,000円で、前年の4,480,000円から17.2%上昇しています。地価公示は国が毎年公表する土地の値段の基準で、周辺の土地取引の目安になります。この地点の用途地域は商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率は80%、容積率は500%、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに572件あり、価格の中央値は5400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は150万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として2025年第4四半期の代官山町では、1LDK・50平方メートル・1998年築が14000万円、1LDK・60平方メートル・1971年築が10000万円、同じ1LDK・60平方メートル・1998年築が13000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ローム台地は比較的硬い地盤でできた台地のことで、一般的に低地より地盤が安定しているとされます。ただし個別の建物の地盤調査結果は今回のデータに無いため、詳しくは地盤調査報告書や自治体のハザードマップで確認してください。
恵比寿・代官山の2駅が徒歩4分で使え、通勤・通学の利便性は高い立地です。
診断の件数は1件のみで参考値のため、相場ポジションは慎重に見る必要があります。
管理体制や地盤の詳細はデータに無く、総会議事録や調査報告書で確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の額と推移を確認する
- 現在の賃貸状況（空室か入居中か）を確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性能を確認する
- 地盤調査報告書やハザードマップで地盤を確認する
- 直近の賃貸募集家賃や成約事例を複数集めて比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
有楽土地（東急グループ）の分譲ブランド「オーベル」。首都圏中心に展開し、東急グループのノウハウを活かした物件管理が特徴。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.78ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.16%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.78ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 260,000円
この棟の家賃中央値（260,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 147.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿南３－２－１７（この棟から約89m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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