オーベル上馬B棟
オーベル上馬B棟（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区上馬4丁目32-16 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 駒沢大学駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1991-01（築35年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | SRC・RC造(鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造) |
| 分譲会社 | 有楽土地株式会社 |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オーベル上馬B棟は、東京都世田谷区上馬にある築35年・28戸のワンルームマンションです。東急田園都市線 駒沢大学駅から徒歩9分。宅建士の視点で、立地・建物・割高診断の参考値をもとに中立に解説します。
立地と交通
オーベル上馬B棟は、東急田園都市線 駒沢大学駅から徒歩9分の場所にあります。最寄り駅まで歩いて通える距離で、渋谷方面への通勤・通学を考える人には使いやすい立地と言えます。駅からの道のりの傾斜や街灯の有無など、実際に歩いた際の感じ方は人によって違うため、内見の際に自分の足で確認することをおすすめします。
国交省のデータでは、この建物がある場所の用途地域は近隣商業地域（市街化区域）です。一方で、近くにある地価公示の地点（建物から212m）は第一種低層住居専用地域となっており、同じ地点ではないため用途地域が異なります。建て替えや増築を考える場合の建築ルールの詳細は、役所の都市計画課で確認すると安心です。
建物と管理
建物は1991年1月に竣工した、地上7階建て・総戸数28戸のマンションです。構造はSRC・RC造（鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権です。竣工から35年が経っているため、外壁や屋上防水、給排水管といった共用部分の大規模修繕がどこまで進んでいるかが気になるポイントになります。
分譲は有楽土地株式会社、管理は大成有楽不動産株式会社が行っており、いずれも東急グループの分譲ブランド「オーベル」の物件です。ブランドとしては首都圏を中心に展開しており、グループのノウハウを活かした管理が特徴とされています。実際の管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、総会議事録や修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.8%、平均提示価格は1,800万円でした。家賃は中央値75,000円ですが、これも1件分のデータなので、同じ棟の別の部屋では家賃や利回りが変わる可能性があります。
エリアである世田谷区全体で見ると、診断の件数は180件あり、多い判定は同じく「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2,778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の家賃75,000円はエリアの中央値94,500円より低く、利回り3.8%はエリア平均3.55%よりやや高い結果ですが、件数が少ないため、これだけでお得かどうかを判断することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示（地点：上馬４－１９－９、建物から212m、令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり855,000円で、前年の787,000円から8.6%上昇しています。建蔽率50%・容積率100%、準防火地域に指定された住宅地です。地価の上昇は土地の需要の高さを示す一つの材料ですが、建物そのものの価格を保証するものではありません。
周辺の取引事例は385件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,200万円、面積の中央値は35平方メートルです。例えば、面積35平方メートル・1LDK・築2013年の部屋が6,600万円で取引された例や、面積15平方メートル・1Kの部屋が1,400万円〜1,500万円で取引された例があります。面積や築年、間取りが違うと価格も大きく変わるため、この棟の価格と単純に比べることは避けてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地盤は「やや液状化しやすい」とされており、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）です。液状化のしやすさや地震時の揺れ方は専門的な判断が必要なため、自治体が公開しているハザードマップや地盤調査の資料も合わせて確認することをおすすめします。
駒沢大学駅徒歩9分で、東急グループ「オーベル」ブランドの築35年マンションです。
割高診断は参考値（1件）で判定は「危険（割高）」、エリア全体も同様の傾向でした。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクもあるため、現地調査と専門家確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 管理組合の総会議事録で運営状況を確認する
- 給排水管など築35年分の修繕履歴を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 現在の家賃や空室状況を複数の部屋で確認する
- 周辺の取引事例と価格を比較して妥当性を見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
有楽土地（東急グループ）の分譲ブランド「オーベル」。首都圏中心に展開し、東急グループのノウハウを活かした物件管理が特徴。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.25ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.8%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.25ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 20.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上馬４－１９－９（この棟から約212m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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