シンシア三軒茶屋太子堂
シンシア三軒茶屋太子堂（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区太子堂１丁目４−３４ |
|---|---|
| 交通 | 三軒茶屋駅 徒歩8分 ／ 池尻大橋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2003-08（築23年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
シンシア三軒茶屋太子堂は東京都世田谷区太子堂にある2003年8月竣工・10階建46戸のワンルーム投資物件です。三軒茶屋駅徒歩8分、池尻大橋駅徒歩10分の2駅が使えます。割高診断は4件中3件が安全・割安で、利回りはエリア平均とほぼ同水準でした。
立地と交通
シンシア三軒茶屋太子堂は東京都世田谷区太子堂1丁目にあり、三軒茶屋駅まで徒歩8分、池尻大橋駅まで徒歩10分と2つの駅が使えます。駅が複数あると、どちらかの沿線に不便が出ても別の路線で補いやすいという利点があります。
用途地域は商業地域で、建蔽率（建物を建てられる土地の割合）80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）500%の防火地域です。商業地域は店舗やオフィスも建ちやすく、生活は便利ですが、人通りや周辺環境の変化も起きやすい場所です。
建物と管理
建物は2003年8月竣工で築23年、10階建・総戸数46戸です。管理会社はパートナーズとされています。築23年が経っているため、給排水設備や外壁などの修繕状況は実際の建物を見て確認したいところです。
構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）、土地の権利（所有権か借地権か）、分譲した会社の情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理の実態については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件で、危険（割高）が1件、安全・割安が3件、多い判定は安全・割安でした。平均実質利回り（実際にかかる費用を引いた後の利回り）は3.61%で、世田谷区エリア全体の平均3.55%とほぼ同じ水準です。
平均提示価格は2690万円（エリア平均2778万円）、家賃中央値は95,000円（エリア94,500円）でした。この棟だけ見ると数字はエリアと大きく変わりませんが、診断の件数が4件とまだ少ないため、今後件数が増えると結果が変わる可能性もあります。
一方でエリア全体では180件の診断のうち危険（割高）が96件と最も多く、世田谷区の中では割高と判定される物件が目立ちます。この棟の家賃や利回りがエリア平均に近いこと自体は、極端な割高・割安ではないことを示していますが、価格が適正かどうかは物件ごとの個別診断で確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（池尻3-30-6、棟から131m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,920,000円、前年の1,690,000円から13.6%上昇しました。地価が上がっている地域では売買の価格も上がりやすい傾向がありますが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の431件で、価格の中央値は3500万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として1K・15平方メートルで1200万円（2025年第4四半期・上馬）などの事例があり、同じワンルームでも面積や築年で価格の差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、世田谷区の防災ポータルやハザードマップで確かめてください。
診断4件中3件が安全・割安で、利回りはエリア平均とほぼ同水準の棟です。
構造・権利・分譲会社は未公開のため、登記簿や重要事項説明書での確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、将来の値上がりを前提にせず、個別診断で価格を確かめてください。
- 建物の構造を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 土地の権利が所有権か借地権かを登記簿で確認する
- 分譲会社や過去の修繕履歴を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃貸条件・空室の有無を売主に確認する
- 高潮を含む最新のハザードマップを区で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.61%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 95,000円
- 95,000円
- 91,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 0.5% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池尻３－３０－６（この棟から約131m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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