シンシア大森本町
シンシア大森本町（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森本町2丁目22-2 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行電鉄本線 平和島駅 徒歩5分 ／ 東京モノレール羽田線 流通センター駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2001-02（築25年） |
| 総戸数 | 25 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社エレマックスへ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シンシア大森本町は、東京都大田区大森本町にある築25年・9階建て、総戸数25戸のワンルームマンションです。京急本線平和島駅から徒歩5分で、割高診断は3件中1件ずつ危険・注意・安全に分かれました。地価は上昇傾向ですが、液状化や浸水のリスクもあるため、購入前の確認が重要です。
立地と交通
シンシア大森本町は、京浜急行電鉄本線の平和島駅から徒歩5分という近さにあります。さらに東京モノレール羽田線の流通センター駅からも徒歩11分で利用でき、2つの路線を使い分けられる立地です。駅からの近さは、入居者を探すときの強みになりやすい要素といえます。
国交省の地価公示データでは、棟から310m離れた大森東1-11-7の地点（準工業地域・住宅地）で、1平方メートルあたり583,000円となり、前年の547,000円から6.6%上昇しています。一方、棟の所在地そのものの用途地域は商業地域・市街化区域というデータもあり、地点によって区分が異なる点には注意が必要です。正確な区分は役所の都市計画課で確認してください。
建物と管理
建物は2001年2月に竣工した鉄筋コンクリート造の9階建てで、総戸数は25戸、築年数は25年です。土地と建物の権利は所有権で、借地権のような制限はありません。管理会社は株式会社エレマックスへとなっています。
長期修繕計画や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築25年という年数を踏まえると、修繕の計画性は特に確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、判定は「危険（割高）」「注意」「安全・割安」が1件ずつと分かれています。平均の実質利回り（投資した金額に対して1年間に得られる賃料の割合）は3.86%、平均の提示価格は1,840万円でした。家賃は中央値80,000円、最小71,300円から最大90,000円の範囲に収まっています。最終診断日は2026年8月25日です。
エリア全体（東京都大田区）の診断は250件あり、判定は「危険（割高）」が114件と最も多く、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.33ポイント高い結果ですが、診断件数が3件と少ないため、傾向として大きく断定せず、個別に調べる材料の一つとして見るのがよさそうです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で679件あり、価格の中央値は2,400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば大森北では2025年第4四半期に35平方メートルの2DKが3,800万円、同じ時期に15平方メートルの物件が1,300万円で取引されています。面積や築年、間取りによって価格は大きく異なるため、似た条件の事例と比べることが大切です。
ハザードマップのデータでは、この地点は洪水時の浸水想定が0.5mから3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。地形は埋立地で、液状化のしやすさは「非常に液状化しやすい」と分類されています。これらは購入判断に直結する重要な情報なので、自治体のハザードマップや防災資料で詳細を確認してください。
割高診断は3件中、危険・注意・安全が各1件に分かれ、判定は一様ではありません。
利回りはエリア平均より0.33ポイント高めですが、液状化や浸水のリスクも抱える埋立地です。
価格の妥当性は周辺の取引事例や重要事項説明書で個別に確認することが欠かせません。
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 登記簿で権利関係と修繕積立金の額を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 賃貸借契約書で実際の家賃と入居状況を確認する
- 周辺の取引事例と比較し価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.34ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.86%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.34ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 80,000円
- 71,300円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森東１－１１－７（この棟から約310m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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