ライオンズマンション成城東
ライオンズマンション成城東（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区砧7丁目2番18号 |
|---|---|
| 交通 | 小田急電鉄小田原線 成城学園前駅 バス15分 ／ 小田急小田原線 成城学園前駅 徒歩15分 |
| 築年 | 1991-05（築35年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション成城東は、東京都世田谷区砧7丁目にある1991年竣工・全30戸のワンルーム向けマンションです。成城学園前駅からバスまたは徒歩でアクセスでき、大京グループの管理のもとで維持されています。
立地と交通
ライオンズマンション成城東は、東京都世田谷区砧7丁目2番18号にあります。最寄りの成城学園前駅（小田急小田原線）までは、データ上バスで15分、徒歩では15分という2つの情報があります。ルートや道順によって差が出るため、実際の所要時間は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
この棟がある砧7丁目周辺は、国の用途地域データでは第2種住居地域・市街化区域に区分されています。近くの地価公示地点（成城２－２２－１１）は第一種低層住居専用地域で、建蔽率40%・容積率80%という低い数値が示されており、戸建てが多い落ち着いた住宅地であることがうかがえます。ただしこの地価公示地点は棟から620m離れているため、棟そのものの用途地域とは別に確認が必要です。
建物と管理
建物は1991年5月に竣工し、築35年です。地上4階建て、総戸数30戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は大京、管理は大京アステージが行っており、「ライオンズマンション」ブランドは全国での供給実績と中古流通量の多さで知られています。
築35年ということは、外壁や配管などの大規模修繕が一度は行われていてもおかしくない時期です。修繕の履歴や今後の計画、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社または売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数3件です。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が2件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回りは4.35%、平均提示価格は1083万円、家賃は中央値70,000円（最小53,000円〜最大70,000円、3件）で、最終診断日は2026年2月28日です。件数が少ないため、この結果だけで価格の妥当性を決めるのは早計です。
同じ世田谷区全体で見ると、診断件数は180件あり、内訳は「危険（割高）」96件・「注意」30件・「安全・割安」53件・「判定不能」1件で、多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.8ポイント高く、家賃中央値はエリアより低いという結果が出ています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から620m離れた地価公示地点（成城２－２２－１１）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり973,000円です。前年の918,000円から6%上がっていますが、これは公示地点1か所の数値であり、棟そのものの価値を表すものではありません。この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率40%・容積率80%です。
国交省の取引データでは、周辺で2024年第1四半期から2025年第4四半期までに67件の取引があり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は71.4万円、面積の中央値は35平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、砧で20平方メートル・1K・1991年築が680万円で取引されています。間取りや築年が違うと価格も大きく変わるため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100以上）」とされています。谷底低地は周辺より低い場所を指すため、購入前に区のハザードマップで最新の情報を確認することをおすすめします。
築35年・全30戸のRC造で、大京グループが分譲・管理している物件です。
診断件数3件は多いとは言えず、安全・割安が多い結果も慎重に見る必要があります。
周辺の地価は上昇が示されていますが、将来の価格動向は断定できません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の権利関係と構造を確かめる
- 実際の空室状況と賃料を複数の媒体で確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化の最新情報を見る
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を確かめる
- 築35年の修繕履歴と今後の修繕費負担を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.8ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.35%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.8ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 70,000円
- 53,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 25.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／成城２－２２－１１（この棟から約620m） 令和8年7月1日 住宅地
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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