プレール・ドゥーク三軒茶屋

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

プレール・ドゥーク三軒茶屋は、東京都世田谷区三軒茶屋1丁目にある2018年5月竣工・4階建33戸のワンルームマンションです。三軒茶屋駅徒歩5分、西太子堂駅徒歩9分で利用でき、宅建士の視点で立地や建物、価格の目安を中立に解説します。

立地と交通

プレール・ドゥーク三軒茶屋は、東京都世田谷区三軒茶屋1丁目11-15に建っています。最寄りは三軒茶屋駅で徒歩5分、東急世田谷線の西太子堂駅も徒歩9分の距離にあり、2つの駅を使い分けられる立地です。渋谷方面へも乗り換えなしでアクセスできる点は、賃貸募集のときの強みになりやすいと考えられます。

三軒茶屋駅は東急田園都市線、西太子堂駅は東急世田谷線の駅です。徒歩5分と9分という距離から、通勤・通学の選択肢が複数ある点は住む人にとって使いやすさにつながります。一方で、実際の道のりの勾配や信号の数は地図上の分数だけでは分からないため、内見の際に自分の足で歩いて確認することをおすすめします。

建物と管理

この物件は2018年5月に竣工した築8年（2026年時点）、4階建33戸のマンションです。分譲したのは木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドのワンルームマンションです。木下グループの物件は入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いですが、実際の保証内容や入居率は物件ごとに異なるため、契約前に書面で確認する必要があります。

建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）と土地・建物の権利形態は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社は「しおり」ですが、管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認してください。サブリース契約が付いている場合は、賃料保証の条件や解約条項も必ず契約書で確認しましょう。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.1%、平均提示価格は3705万円です。家賃は中央値105,975円（105,300円〜106,650円、2件のデータ）でした。件数が少ないため、この結果だけで価格の妥当性を断定することはできません。

参考までに、世田谷区全体では180件の診断があり、こちらも「危険（割高）」が96件と最も多く、次いで「安全・割安」が53件、「注意」が30件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。棟の家賃中央値はエリアの中央値より高めですが、提示価格も高いため、利回りだけで単純に比較せず、個別の資料で確認することが大切です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から63m離れた地価公示地点の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,010,000円で、前年の921,000円から9.7%上昇しました。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価の上昇は周辺エリアへの需要の高さを示す一つの材料ですが、これだけで個別物件の価格が妥当かどうかは判断できません。

周辺の取引事例は365件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3300万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば上馬地区では1986年築15平方メートルの1Kが1,200万円、1999年築25平方メートルの1Kが2,000万円で取引されています。築年や面積が異なるため単純比較はできませんが、価格帯の目安として参考になります。

ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形はローム台地、液状化はしにくいとされています。浸水想定がある地域なので、購入を検討する場合はハザードマップで具体的な浸水深や避難経路を確認し、火災保険・水災補償の要否も検討することをおすすめします。

住んでいる人・検討した人の声

マンションレビューには33件の口コミがあり、評点は3.2です。良い点としては、三軒茶屋駅前にスーパー・コンビニ・薬局がそろい生活しやすいこと、商店街を通るルートで人通りが多く夜道の治安が良いと感じられること、飲食店が豊富で渋谷へのアクセスも良いことなどが挙げられています。

また、24時間ゴミ出しが可能なことや宅配ボックスがあること、共用部の清掃が行き届いていることも良い点として紹介されています。今回のデータには気になる点の記載がありませんでしたが、口コミは投稿時点の主観的な感想なので、実際に管理状況を内見や管理員へのヒアリングで確認することをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.2点33件
  • 三軒茶屋駅が最寄りでスーパー・コンビニ・薬局など生活施設が充実
  • 商店街経由のルートで人通りが多く夜道の治安が良い
  • 飲食店が豊富で渋谷へのアクセスも良好
  • 24時間ゴミ出し可能・宅配BOXあり
  • 共用部の清掃が行き届いており清潔感がある
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）

この棟の平均実質利回り（3.1%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（105,975円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 12.1% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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