Le'a横濱ベイステージ
Le'a横濱ベイステージ（神奈川県 横浜市神奈川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市神奈川区浦島町363-5 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 神奈川新町駅 徒歩5分 ／ 京急本線 子安駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2016-02（築10年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | グリップ |
| 建物管理会社 | 日神管財 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
Le'a横濱ベイステージは、神奈川県横浜市神奈川区浦島町にある2016年築・地上10階建て全39戸のワンルームマンションです。京急本線神奈川新町駅から徒歩5分の立地で、割高診断は参考値ながら2件とも「注意」判定でした。
立地と交通
この物件は神奈川県横浜市神奈川区浦島町363-5にあります。京急本線の神奈川新町駅まで徒歩5分、子安駅までは徒歩9分で、2つの駅を使い分けられる点が特徴です。京急本線は横浜駅や品川駅方面へ直通する路線のため、通勤・通学の選択肢が広がりやすい立地と言えます。
用途地域は商業地域で、建蔽率（建物が建てられる面積の割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の総面積の割合）400%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスが混在しやすく人通りが多い傾向がありますが、実際の周辺施設や騒音・治安などの生活環境は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は2016年2月に竣工し、築年数は10年です。鉄筋コンクリート造・地上10階建て・総戸数39戸で、権利形態は所有権です。分譲会社はグリップ、管理会社は日神管財です。鉄筋コンクリート造は耐火性・耐久性に優れる構造として広く使われています。
ただし、管理組合の運営状況や修繕積立金の積立状況、過去の大規模修繕の履歴は今回のデータに含まれていません。マンションは管理がしっかりしているかどうかで資産価値が大きく変わるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。内訳は「注意」が2件で、「危険（割高）」「安全・割安」は0件でした。平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は2250万円です。家賃は中央値78,750円（家賃サンプル2件、最小78,500円・最大79,000円）で、2件の家賃にほとんど差が無いことが分かります。
エリア（横浜市神奈川区）全体では診断72件のうち「危険（割高）」が28件と最も多く、平均実質利回り3.74%、平均提示価格1780万円、家賃中央値65,000円でした。エリア全体では割高寄りの判定が目立ちますが、この棟自体の判定は2件とも「注意」にとどまっています。ただし件数が少ないため、この棟が割高か割安かを断定することはできません。実際に検討する際は、同じ建物の他の部屋の取引事例も確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から234mの地点（浦島町4番10）で1平方メートルあたり540,000円、前年は470,000円で、変動率は+14.9%です（令和8年7月1日時点、商業地域、建蔽率80%・容積率400%、防火地域）。前年からの上昇率は高めですが、1地点のみの数値のため、周辺の他の地点とも比べて判断してください。
周辺の取引事例は243件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2200万円、単価中央値は1平方メートルあたり85万円、面積中央値は20平方メートルです。例として、2025年第4四半期に浦島町で築1992年・15平方メートルの1Kが750万円、2016年築・20平方メートルの1Kが2000万円、新町で2017年築・20平方メートルの1Kが2700万円で取引されています。築年数や地区によって価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、高潮は「0.5m以上1m未満」、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は「砂州・砂礫州」（砂が積み重なってできた地形）とされています。高潮や液状化のリスクは地図だけでは実感しにくいため、最新のハザードマップで自分の目でも確認し、必要なら火災保険・地震保険の内容も合わせて確認してください。
割高診断は2件のみの参考値で、2件とも「注意」判定でした。
エリア全体は「危険（割高）」が最多ですが、この棟の判定とは別に見る必要があります。
地価は上昇傾向ですが、管理状況や家賃の実態は書類で必ず確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃や入居状況を確認する
- 固定資産税・管理費・修繕積立金の金額を確認する
- 最新のハザードマップで高潮・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて妥当性を見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市神奈川区）
相場（3.74%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.09ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.65%）は、神奈川県 横浜市神奈川区相場（3.74%）より0.09ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市神奈川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 79,000円
- 78,500円
この棟の家賃中央値（78,750円）は、神奈川県 横浜市神奈川区の周辺相場中央値（65,000円）より 21.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浦島町４番１０（この棟から約234m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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