Le'a横濱サウスステージ

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

Le'a横濱サウスステージは、神奈川県横浜市南区真金町にある2019年12月築・地上11階建て・全40戸のワンルームマンションです。最寄りは横浜市営地下鉄阪東橋駅徒歩8分、京浜急行黄金町駅徒歩12分。割高診断は2件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」が最多でした。

立地と交通

Le'a横濱サウスステージは、横浜市営地下鉄阪東橋駅から徒歩8分、京浜急行本線黄金町駅から徒歩12分の場所に建っています。二つの路線が使えるため、通勤や通学のルートを場面によって選びやすい立地といえます。徒歩8分は天候が悪い日でも無理なく歩ける距離とされることが多く、駅から近いワンルームマンションを探している人には気になりやすいポイントです。

所在地は神奈川県横浜市南区真金町で、用途地域は商業地域、区域区分は市街化区域（街づくりを計画的に進めていく区域という意味）です。商業地域は店舗やオフィスが建ちやすい地域という意味で、コンビニや飲食店など生活に必要なお店が集まりやすい一方、人通りや物件の建ち方が住宅専用地域とは違う点は押さえておきたいところです。周辺の雰囲気が自分の生活スタイルに合うかどうかは、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。

建物と管理

この建物は2019年12月に完成した、鉄筋コンクリート造り・地上11階建て・全40戸のマンションです。築年数は7年ほどで、ワンルームマンションとしてはまだ新しい部類に入ります。権利形態は所有権（土地と建物を自分の財産として持てる権利）となっており、マンションの場合は建物の専有部分と土地の共有持分をあわせて持つ形になります。

分譲会社と管理会社はどちらも株式会社グリップです。日々の清掃や設備点検がどのくらいの頻度・内容で行われているかは今回のデータに無いため、管理規約（マンションの運営ルールを定めた書類）や重要事項説明書（契約前に物件の重要な情報をまとめて説明する書類）、直近の管理組合総会の議事録で確かめてください。

将来の修繕費が足りているかどうかも気になるところです。長期修繕計画書（将来の大規模修繕の時期と費用をまとめた計画書）を見て、積立金の金額と予定している工事内容が見合っているかを確認することをおすすめします。入居者の入れ替わり状況なども合わせて聞いておくと安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として受け止めてください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はゼロ件でした。診断の最終更新は2025年8月21日で、今後データが増えると傾向が変わる可能性もあります。

平均実質利回り（経費を差し引いた実質的な年間収益率）は3.49%、平均提示価格は2405万円でした。家賃は75,500円から80,500円の間で、中央値は78,000円です（家賃サンプルは2件）。同じ横浜市南区エリア全体（86件診断）の平均実質利回り4.23%・平均提示価格1457万円と比べると、この棟はエリア平均より利回りがやや低く、価格帯は高めに出ている形です。ただし件数が少ないため、この差がこの棟全体の傾向と言い切ることはできません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

物件から91m離れた白妙町1丁目3番12の地価公示（国が毎年公表する土地価格の目安）地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり600,000円となっており、前年の562,000円から6.8%上昇しています。地価の動きは周辺の土地全体の需給を映す指標であり、個々の部屋の価格とは別物として見る必要があります。

この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80%（敷地に対して建てられる建物面積の割合）、容積率400%（敷地に対して建てられる延床面積の割合）、準防火地域（火が燃え広がりにくくするための建築規制がある地域）に指定されています。こうした数値は将来の建て替えなどの条件にも関わるため、気になる場合は役所の都市計画課に確認すると安心です。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで951件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は91.4万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば伊勢佐木町の1Kで5200万円（55平方メートル・1987年築）、弥生町の1Rで700万円（20平方メートル・1986年築）、弥生町の1Kで3000万円（20平方メートル・2022年築）といった幅のある取引が見られ、立地や築年で価格差が大きいことが分かります。

ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満、地形は三角州・海岸低地とされ、液状化（地震の揺れで地面が一時的に水分を含んだ泥のようになる現象）しやすい地域とも記載されています。浸水や液状化のリスクをどの程度と考えるかは人によって異なるため、横浜市が公表しているハザードマップで具体的な想定範囲と避難ルートを確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市南区）

この棟の平均実質利回り（3.49%）は、神奈川県 横浜市南区相場（4.23%）より0.74ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市南区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（78,000円）は、神奈川県 横浜市南区の周辺相場中央値（60,000円）より 30% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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