フェニックス伊勢佐木町
フェニックス伊勢佐木町（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区 |
|---|---|
| 交通 | 伊勢佐木長者町駅 |
| 築年 | 2007（築19年） |
この物件の解説（宅建士視点）
フェニックス伊勢佐木町は神奈川県横浜市中区にあり、伊勢佐木長者町駅が最寄りの築19年（2007年竣工）のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）判定が出ており、エリア全体の相場もあわせて確認したい棟です。
立地と交通
フェニックス伊勢佐木町は神奈川県横浜市中区にある投資用のワンルームマンションです。最寄り駅は伊勢佐木長者町駅で、建物名にも入っている「伊勢佐木町」は横浜を代表する繁華街のひとつとして知られています。商業地域に近い立地は、賃貸に出したときに入居者を見つけやすい要素のひとつになります。
ただし駅からの実際の徒歩時間や、周辺のスーパー・病院・学校までの距離は今回のデータに無いため、販売時のパンフレットや地図サービスで確かめてください。繁華街に近い立地は便利さがある一方で、音や人通りの多さを気にする入居者もいるため、現地を歩いて雰囲気を確認しておくと安心です。
伊勢佐木長者町駅のほかに利用できる路線やバス路線があるかどうかも今回のデータには含まれていないため、入居者募集のしやすさを判断する際は、駅までの実際の道のりや複数の交通手段を現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
この棟の竣工は2007年で、2026年時点の築年数は19年です。築20年前後は給排水管や外壁などの設備が更新の時期を迎えることが多く、建物の維持管理の状況が今後の資産価値に関わってきます。
階数や総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。建物の規模や構造が分からないままでは、修繕費の負担割合や将来の建て替えのしやすさを見積もることができません。
分譲会社や管理会社、ブランド名についても今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて確かめてください。管理の実態や修繕積立金の状況が分からないと、将来の負担額や建物の維持レベルを判断できません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件です。診断の件数が3件に満たないため、ここでの数字は参考値として読んでください。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.38%、平均の提示価格は2240万円、家賃の中央値は78,000円でした。
同じ横浜市中区エリア全体での診断の件数は93件あり、「危険（割高）」が44件、「注意」が19件、「安全・割安」が30件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円です。
この棟とエリアの利回り差を示す数値は今回のデータには算出されていないため、上記の棟とエリアそれぞれの数字を並べて見比べることで、割高感をご自身でも確認してみてください。診断の件数が少ない棟は、エリア全体の傾向も参考にしながら、価格の妥当性を個別に確認する姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（本郷町２丁目３４番４、この棟から136m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり401,000円でした。前年の386,000円から3.9%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%・容積率400%の商業地で、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は202件（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）集まっており、価格の中央値は1900万円、単価の中央値は1平方メートルあたり65万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば麦田町では2002年築・20平方メートルの1Kが1700万円から1800万円で取引されています。
ハザード情報（浸水や土砂災害のリスクなど）は今回のデータに無いため、横浜市のサイトやハザードマップポータルサイトで確かめてください。地価が上昇傾向にあることと、災害リスクが低いことは別の話なので、両方を合わせて確認することが大切です。
診断は2件のみで参考値ですが、2件とも危険（割高）の判定でした。
エリア全体でも危険（割高）が最多で、平均利回りはこの棟より高めです。
階数や管理体制など不明点が多く、現地確認と書類確認が欠かせません。
- 階数・総戸数・構造を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理体制を管理組合の議事録で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を売主に求める
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 家賃や利回りの根拠となる賃貸事例を複数確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.51ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.51ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 7.9% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／本郷町２丁目３４番４（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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