ザ・タワー横浜北仲
ザ・タワー横浜北仲（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区北仲通5丁目57-2 |
|---|---|
| 交通 | みなとみらい線 馬車道駅 徒歩1分 ／ 京浜東北・根岸線 桜木町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2019-10（築7年） |
| 総戸数 | 1176戸 |
| 階数 | 59階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ザ・タワー横浜北仲は、横浜市中区北仲通にある59階建・1176戸の大規模タワーマンションです。馬車道駅徒歩1分という駅近の立地が魅力ですが、割高診断では3件すべてが「危険（割高）」と判定されました。購入前に価格と利回りの根拠を確認したい一棟です。
立地と交通
ザ・タワー横浜北仲は、みなとみらい線の馬車道駅から徒歩1分という駅近の立地にあります。JR根岸線の桜木町駅からも徒歩9分で利用でき、横浜駅やみなとみらいエリアへのアクセスも良好です。複数の路線を使い分けられる点は、通勤や外出が多い人にとって便利な条件といえます。
所在地は商業地域に指定されており、建蔽率（建物を建てられる土地の割合）80%、容積率（土地に対する建物の延べ面積の割合）600%という高い数値が設定されています。周辺には高層ビルやオフィスビルが立ち並ぶ再開発エリアがあり、商業施設とオフィス機能が混在する街並みが広がっています。
北仲通周辺は横浜みなとみらい地区に隣接し、再開発によって新しい建物が建ち並ぶエリアです。実際の街の雰囲気や歩きやすさ、周辺の商業施設や公共施設の配置は、現地を歩いて確かめるとより具体的にイメージできます。
建物と管理
建物は2019年10月に竣工し、築7年（2026年時点）の鉄筋コンクリート・鉄骨造です。59階建・総戸数1176戸という大規模タワーマンションで、分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担っています。権利形態は所有権です。
総戸数が1176戸と多いため、戸数が多いマンション特有の管理費や修繕計画の運用方法は部屋のタイプや階数によって差がある場合があります。長期修繕計画や管理組合の総会議事録は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は売主や管理会社に確認することをおすすめします。
大規模タワーマンションは共用施設や管理人の配置が充実している例が多い一方、実際の運用状況は棟によって異なります。設備の維持状況や修繕積立金の積み立て状況は、管理会社への問い合わせや現地見学で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、3件すべてが「危険（割高）」と判定されています。平均の実質利回り（投資額に対して実際に得られる利益の割合）は2.76%、平均提示価格は8473万円、家賃の中央値は210,000円でした（最小210,000円、最大230,000円）。最終診断日は2025年10月24日です。
「危険（割高）」という判定は、提示されている価格が周辺の相場や想定される利回りに比べて高めである可能性を示す目安です。断定的な評価ではなく、価格の見直しや他の条件との比較を促すための参考情報として受け止めるとよいでしょう。
同じ横浜市中区エリアの診断93件では、実質利回りの平均が3.89%で、この棟より1.13ポイント低い結果でした。エリア全体では「危険（割高）」が44件、「注意」が19件、「安全・割安」が30件とばらついており、この棟だけが利回りの低さで目立っている点は気になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（海岸通4丁目21番、棟から183m）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり140万円で、前年の120万円から16.7%上昇しています。用途地域は商業地域、防火地域に指定されていますが、この上昇が今後も続くとは限りません。
周辺の取引事例は762件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、面積中央値は25平方メートルでした。この棟に近い事例としては、2019年築・45平方メートルの1LDKが9200万円や8300万円、65平方メートルの1LDKが17000万円で取引された例があります。
これらの取引事例はいずれも北仲通エリアのものであり、面積や間取りが異なるため、単純に単価だけで比較することは難しい面があります。購入を検討する部屋と条件が近い事例を選び、価格の妥当性を具体的に見比べることをおすすめします。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」ですが、高潮は0.5m以上1m未満の想定があり、地盤は「やや液状化しやすい」砂州・砂礫州とされています。実際の対策状況は建物の構造資料や自治体の防災マップで確かめてください。
馬車道駅徒歩1分の便利な立地ですが、割高診断3件は全て「危険（割高）」でした。
棟の実質利回り2.76%はエリア平均3.89%より1.13ポイント低く、価格の割高感が見られます。
地価は上昇傾向ですが、高潮・液状化などのリスクも踏まえ、資料で慎重に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 現在の賃料や入居状況を管理会社に確認する
- 高潮・液状化などのハザード対策を自治体や建物資料で確認する
- 周辺の取引事例と価格の妥当性を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.13ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.76%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より1.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 230,000円
- 210,000円
- 210,000円
この棟の家賃中央値（210,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 190.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／海岸通４丁目２１番（この棟から約183m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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