アドバンス京都リエートⅡ
アドバンス京都リエートⅡ（京都府 京都市南区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 京都府京都市南区東九条西山町20番1 |
|---|---|
| 交通 | 近鉄京都線「東寺」駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2026年1月（予定：上旬）（築0年） |
| 総戸数 | 49 |
| 分譲会社 | 株式会社日成アドバンス |
この物件の解説（宅建士視点）
「アドバンス京都リエートⅡ」は京都市南区、近鉄京都線東寺駅徒歩6分に建つ2026年1月竣工予定の新築ワンルームマンションです。総戸数49戸で、分譲会社は株式会社日成アドバンス、すでに完売しています。この記事では立地や管理、相場との比較を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
「アドバンス京都リエートⅡ」は、京都府京都市南区東九条西山町20番1に位置し、近鉄京都線「東寺」駅から徒歩6分の場所に建っています。駅から徒歩6分という距離は、通勤や通学、日々の買い物など、日常の移動のしやすさにつながりやすい条件のひとつと言えます。京都市内の中心部や主要駅へのアクセスのしやすさは、賃貸需要を考えるうえでも気になるポイントです。
一方で、駅以外の周辺施設、たとえばスーパーや学校、病院、公園などについての情報は、今回の事実データには含まれていません。実際の生活のしやすさを具体的に知りたい場合は、現地を自分の足で歩いて確認するか、京都市が公開している地図やオープンデータ、国土地理院の地図などとあわせて確認することをおすすめします。
通勤や通学にかかる実際の時間、電車の本数や始発・終電の時刻などの詳細は、今回のデータには含まれていません。普段利用する路線やダイヤについては、鉄道会社の公式サイトで確認すると、より具体的な生活イメージが持てます。特に通勤時間帯の混雑状況は、人によって住み心地の感じ方が変わる部分です。
建物と管理
建物は2026年1月上旬に竣工する予定で、総戸数は49戸です。分譲会社は株式会社日成アドバンスです。新築マンションとしての販売はすでに完売しており、公式の発表によれば、現時点で新規に購入できる段階ではありません。中古での取引を検討する場合は、不動産会社や売主に今後の売買情報を個別に確認する必要があります。
階数や構造、土地の権利形態（たとえば自分の土地として持つ「所有権」か、借りて使う「借地権」か）、そして管理会社や管理規約の内容については、今回のデータには含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿、管理組合の資料を確認することで分かる項目なので、購入を検討する際は必ず売主や管理会社に確かめてください。
新築マンションの建築確認や施工状況など、より詳しい情報を知りたい場合は、分譲会社である株式会社日成アドバンスの公式発表や、重要事項説明書に記載された内容を確認するとよいでしょう。特に完売後に中古で購入を検討する場合は、現オーナーへの聞き取りや管理組合の運営状況も参考になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体についての割高診断はまだ行われておらず、データ蓄積中の状態です。診断件数が増えてくると、この棟の家賃や販売価格が周辺の相場と比べて高いのか、それとも妥当なのかが少しずつ見えてくるようになります。現時点では、この棟単体の相場ポジションを判断できるだけの材料がそろっていないため、断定的な評価はできません。
参考として、京都市南区エリア全体の割高診断4件を見ると、危険（割高）の判定が2件、安全・割安の判定が2件となっており、判定が分かれています。エリア平均の実質利回りは2.97%、家賃の中央値は77,725円でした。ただしこれはエリア全体の平均値であり、この棟そのものの価格が割高かどうかを示す数字ではない点に注意してください。
エリア全体の数字はあくまで目安であり、同じエリアの中でも建物ごとに価格や家賃の水準は異なります。この棟についての診断が今後蓄積されていけば、より具体的な相場感をお伝えできるようになります。現時点では、価格の妥当性を個別に確認する姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の地価公示や実際の取引事例、用途地域（土地の使い方のルール）については、今回の事実データには含まれていません。これらは国土交通省の「土地総合情報システム」というウェブサイトや、京都市都市計画課の窓口で確認することができ、価格の妥当性やこの先の土地利用の方向性を考えるうえでの参考になります。
浸水や土砂災害などのハザード情報についても、今回は確認できていません。京都市が公開しているハザードマップで、所在地（京都市南区東九条西山町20番1）周辺のリスクを事前に確認しておくと、購入後の安心材料になります。地盤や水害リスクは、建物の資産価値にも影響しうる要素です。
地価や用途地域、ハザードといった情報は、物件そのものの魅力だけでなく、将来の資産価値や住み心地にも関わる要素です。購入を具体的に検討する段階になったら、京都市や国の公的な情報源を使って、一つずつ自分の目で確認していくことをおすすめします。
東寺駅徒歩6分で、2026年1月竣工予定の新築ワンルームですが、すでに完売しています。
この棟自体の診断データはまだなく、エリア平均では危険（割高）の判定が多めです。
建物の構造や管理体制、権利関係は不明な点が多く、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 構造・階数・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理規約を事前に確認する
- 用途地域や地価公示を京都市都市計画課で確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 完売済みのため中古市場の価格動向を確認する
- この棟の診断データが増えるまで待つのも一つの方法
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（京都府 京都市南区）
出典: 当社「割高診断」の京都府 京都市南区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の京都府 京都市南区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西九条東島町２９番１外（この棟から約141m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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