グローリア初穂田端
グローリア初穂田端（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区西尾久4丁目8-10 |
|---|---|
| 交通 | JR高崎線 尾久駅 徒歩6分 ／ JR山手線 田端駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1988-08（築38年） |
| 総戸数 | 34 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グローリア初穂田端は、東京都荒川区西尾久にある築38年・総戸数34戸のワンルームマンションです。尾久駅徒歩6分、田端駅徒歩12分の立地で、割高診断は参考値ながら荒川区平均より利回りがやや高めという結果が出ています。
立地と交通
グローリア初穂田端は、東京都荒川区西尾久4丁目にあります。最寄り駅はJR高崎線の尾久駅で、徒歩6分という近さです。もう一つの最寄り駅であるJR山手線の田端駅までは徒歩12分で、合わせて2つの路線を使い分けられる点は、通勤や通学のルート選びに幅が出る良い点といえます。都心方面へのアクセスのしやすさも、賃貸需要を考えるうえで見逃せないポイントです。
用途地域は商業地域にあたり、建物の周辺には店舗や事務所が混在しやすいエリアです。駅前の商業施設やスーパーなど、具体的な生活利便施設の種類や数については今回のデータに含まれていないため、現地を歩いて確認するか、周辺の地図情報サービスで確かめてください。昼間と夜間で街の雰囲気が変わる地域もあるため、時間帯を変えて見に行くことをおすすめします。
建物と管理
建物は1988年8月の竣工で、2026年時点で築38年が経過しています。地上10階建て、総戸数34戸の鉄骨造で、権利形態は所有権です。築年数がまとまっているため、外壁や屋上防水、給排水管といった主要な設備の修繕履歴や、今後の修繕計画がどうなっているかが気になるところです。
分譲会社や管理会社、ブランド名は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕積立金の残高や長期修繕計画の有無も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、実際の管理状態を自分の目で確認することが大切です。管理が行き届いているかどうかは、エントランスや共用廊下の清掃状況からもある程度読み取れます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。内訳は『危険（割高）』が1件、『安全・割安』が1件とちょうど分かれており、判定の傾向を一つに絞ることはできません。最終診断日は2025年7月7日です。
参考値として、棟の平均実質利回りは4.05%、平均提示価格は1,495万円です。家賃は2件のサンプルで中央値64,000円、最小53,000円から最大75,000円まで幅があり、部屋の階数や向き、設備の違いが影響している可能性があります。サンプル数が少ないため、この数字を棟全体の相場として断定することはできません。
荒川区全体では75件の診断があり、『危険（割高）』が50件と最も多く、『安全・割安』は15件、『注意』は9件でした。平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2,528万円、家賃中央値は88,325円です。棟の平均実質利回り4.05%はエリア平均の3.59%より高く見えますが、棟の件数が少ないため、この数字だけで棟の価格が割安だと結論づけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から399m離れた東田端2-11-15の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり996,000円となっており、前年の870,000円から14.5%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示す材料の一つですが、個別の物件価格が適正かどうかは別に確かめる必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で316件あり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95.5万円、面積の中央値は25平方メートルです。2025年第4四半期の例では、昭和町で25平方メートル・1Kが3,000万円、30平方メートル・1DKが4,300万円、35平方メートル・1LDKが3,700万円という取引がありました。これらの事例は棟そのものの取引ではないため、参考情報として位置づけてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は後背湿地とされ、液状化は『やや液状化しやすい』という評価です。災害リスクは立地選びで見落としやすい点なので、荒川区が公開するハザードマップで具体的な浸水範囲や避難経路を確かめてください。高潮に関するデータは今回取得できていないため、必要であれば区の防災情報で確認してください。
棟の診断は2件のみで参考値、エリア平均と合わせて慎重に見る必要があります。
立地は尾久駅徒歩6分で便利ですが、液状化・浸水リスクは別途確認が必要です。
建物や管理の情報が不足しており、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 管理会社や分譲会社を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金残高を管理組合議事録で確認する
- 現在の賃料と入居状況を賃貸借契約書で確認する
- 建物の耐震性や構造の詳細を登記簿・設計図書で確認する
- 浸水・液状化のリスク範囲をハザードマップで確認する
- 価格が周辺相場に対して妥当か複数の取引事例で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.05%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
- 53,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 27.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東田端２－１１－１５（この棟から約399m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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