D1ハイム日暮里
D1ハイム日暮里（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里5丁目52-5 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 日暮里駅 徒歩2分 ／ JR京浜東北線 日暮里駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1980-11（築46年） |
| 総戸数 | 18 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社第一建物 |
| 建物管理会社 | ファシリティパートナーズ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
D1ハイム日暮里は、東京都荒川区東日暮里5丁目にあるワンルームマンションです。JR山手線・京浜東北線の日暮里駅から徒歩2分という駅近の立地が特徴で、1980年11月築、総戸数18戸、地上10階建てです。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
D1ハイム日暮里は、JR山手線と京浜東北線が停まる日暮里駅から徒歩2分の場所にあります。日暮里駅は2路線が使えるため、都心方面への移動がしやすい立地です。駅からの近さは、単身者向けのワンルーム投資で重視されやすいポイントの一つです。
所在地は東京都荒川区東日暮里5丁目で、用途地域は商業地域、建蔽率80％、容積率700％、防火地域に指定されています。これは駅前らしい高密度な建築が許される地域で、周辺には店舗やオフィスビルが混在しやすい立地です。生活の便利さは高い一方、住環境としての静かさは街の雰囲気を現地で確認するのがおすすめです。
建物と管理
この建物は1980年11月に竣工し、築46年が経過しています。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造で、地上10階建て、総戸数は18戸です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社第一建物です。築46年と年数が長いため、配管や外壁など経年劣化の状況は現地確認や修繕履歴の確認が欠かせません。
管理会社はファシリティパートナーズ株式会社です。具体的な管理体制や修繕の実施状況、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画、過去の総会議事録を売主や管理会社に確認することをおすすめします。築年数の長い建物では、修繕の積立状況が資産価値や将来の負担に関わるため、特に重要な確認ポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.43％、平均提示価格は2800万円、家賃は137,000円（サンプル数1件）でした。最終診断日は2023年9月30日です。件数が少ないため、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
一方、同じ荒川区内での診断の件数は75件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で50件を占めます。エリア全体の平均実質利回りは3.59％、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円でした。エリア全体では割高と判定された物件が多いため、この棟の価格が今の相場に対して妥当かどうかは、最新の実質利回りを個別に確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から109m離れた東日暮里５－５１－１４の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,110,000円で、前年の2,620,000円から18.7％上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80％、容積率700％、防火地域に指定されています。地価が上昇している地点が近いことは、土地としての需要の高さを示す材料の一つです。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで514件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は104万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、東日暮里で築2024年・45平方メートル・1LDKが6400万円、築2017年・30平方メートル・1Kが3800万円で取引されています。これらは中古ワンルームの価格帯を見るうえでの参考材料になります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3mとされ、地盤はやや液状化しやすい砂州・砂礫州の地形です。これは荒川区の低地に多く見られる傾向で、購入前には区が公開する洪水・内水のハザードマップや、建物の耐震・基礎に関する情報を合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.1（5件）となっています。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接内容を確認してください。評点は参考情報の一つとして捉え、実際の住み心地は内見や周辺の聞き込みで確かめるのがおすすめです。
日暮里駅徒歩2分という駅近の立地は魅力ですが、築46年の老朽化対応は要確認です。
棟の診断は1件のみで参考値、エリア全体は『危険（割高）』が最多という結果です。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクもあるため価格だけでなく地盤情報も確認しましょう。
- 長期修繕計画と過去の修繕履行状況を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- 実際の家賃・入居状況を最新の賃貸契約書で確認する
- 洪水ハザードマップと地盤・液状化の情報を区で確認する
- 周辺の取引事例と比較し価格が今の相場に合うか確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えない。価格の妥当性は別問題のため。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.84ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.43%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.84ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 137,000円
この棟の家賃中央値（137,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 55.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日暮里５－５１－１４（この棟から約109m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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