朝日動坂マンション
朝日動坂マンション（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区千駄木4-7-15 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 千駄木駅 徒歩10分 ／ JR山手線 西日暮里駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1983-07（築43年） |
| 総戸数 | 91戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 朝日建物株式会社 |
| 建物管理会社 | 朝日管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
朝日動坂マンションは東京都文京区千駄木にある1983年7月竣工・地上9階建て・総戸数91戸のRC造ワンルーム投資用マンションです。千代田線千駄木駅とJR山手線西日暮里駅からそれぞれ徒歩10分で、周辺の割高診断（参考値）は「危険（割高）」判定が出ています。
立地と交通
朝日動坂マンションは東京都文京区千駄木にあり、東京メトロ千代田線の千駄木駅とJR山手線の西日暮里駅から、どちらも徒歩10分の距離にあります。2つの路線を使い分けられるため、通勤先によって経路を選びやすい立地といえます。
このエリアは商業地域に指定されており、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%と高めです。また防火地域にも指定されているため、火災に対する建築規制が比較的厳しい地域です。
建物と管理
朝日動坂マンションは1983年7月に竣工した、地上9階建て・総戸数91戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。築年数は43年、権利形態は所有権です。分譲会社は朝日建物株式会社、管理会社は朝日管理株式会社です。
築年数が43年と経過しているため、劣化状況や設備の更新状況は個別に確認してください。管理体制の内容（修繕積立金や大規模修繕の履歴など）は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年3月19日時点で2件のみ行われており、件数が3件に満たないため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。
平均実質利回り（購入価格に対する年間収益の割合）は1.28%、平均提示価格は3685万円、家賃中央値は98,000円（サンプル1件）でした。この件数の少なさから、価格が割高かどうかを断定することはできません。
同じ文京区エリアでは110件の診断が行われ、「危険（割高）」が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が23件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円でした。
棟の診断結果（参考値）はエリア平均より実質利回りが低く、提示価格が高い傾向にありますが、サンプル数の差が大きいため、この傾向だけで判断しないことが大切です。
この棟の診断は件数が少なく、最終診断日も2024年3月19日とやや古いため、この結果だけで価格を断定することはできません。最新の家賃相場や取引状況は、不動産ポータルサイトや管理会社への確認をおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から176m離れた田端1-4-5の地価公示（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり1,510,000円、前年の1,270,000円から18.9%上昇しています。この地点は商業地域・商業地に区分され、防火地域にも指定されています。
地価が上昇していることは周辺の需要の強さを示す材料のひとつですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は621件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。
例として、千駄木の1977年築・20平方メートルの1Rが1800万円、西日暮里の1982年築・25平方メートルの1Kが1300万円で取引されています。取引価格は築年数や面積で幅があるため、同条件の物件と比較することが大切です。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。このため水害や液状化のリスクは比較的低いと読めますが、ハザードマップは更新されるため、購入前に最新版を自治体窓口で確認してください。
築43年・RC造91戸で、管理の実態は総会議事録と長期修繕計画で確認する必要があります。
棟の割高診断は参考値（2件）で危険判定、エリア平均より利回りが低く価格が高めの傾向です。
地価公示は前年比18.9%上昇していますが、これは将来の値上がりを保証するものではありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕の状況を確認する
- 重要事項説明書で構造・耐震性能・権利関係を確認する
- 直近の賃貸募集状況や空室率を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か個別に確認する
- ハザードマップで洪水以外の災害リスクも最新版で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.12ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.28%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より2.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 15.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／田端１－４－５（この棟から約176m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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