プリンセス・アイル後楽園
プリンセス・アイル後楽園（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区小石川二丁目22番5号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 後楽園駅 徒歩1分 ／ 都営大江戸線 春日駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2002-05（築24年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造 |
| 分譲会社 | (株)エフアンドエープロパティー |
| 建物管理会社 | (株)メイプルリビングサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プリンセス・アイル後楽園は東京都文京区小石川二丁目、丸ノ内線後楽園駅徒歩1分の投資用ワンルームです。2002年築・11階建27戸で所有権。割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定で、文京区全体でも割高傾向が出ています。価格と立地のバランスを自分で確かめることが欠かせません。
立地と交通
プリンセス・アイル後楽園は東京都文京区小石川二丁目に位置し、東京メトロ丸ノ内線の後楽園駅から徒歩1分という駅近の物件です。都営大江戸線の春日駅も徒歩2分で使えるため、2つの路線を利用できる点が特徴です。乗り換えや通勤先によって使い分けられる立地は、賃貸需要を考えるうえで一つの手がかりになります。
周辺は後楽園や東京ドームにも近く、商業地域に指定されているエリアです。駅からの近さは入居者を探すときの強みになりやすい一方、実際の人通りや夜間の静かさは資料だけでは分からないため、現地を異なる時間帯に歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2002年5月に竣工したSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造の11階建で、築24年、総戸数は27戸です。権利形態は所有権で、分譲会社は(株)エフアンドエープロパティー、管理会社は(株)メイプルリビングサービスとなっています。
築24年という年数は、設備の交換時期や大規模修繕の実施状況が気になる段階です。修繕の履歴や今後の計画、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断件数1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は危険（割高）で、平均実質利回りは3.12%、平均提示価格は2720万円、家賃中央値は85,000円でした。サンプルが1件のため、この結果だけで物件全体を判断することはできません。
文京区全体では診断件数112件のうち、危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が25件という内訳で、エリア全体でも危険（割高）が最も多い結果です。エリアの平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円でした。棟とエリアの数字を並べて見比べ、今の売り出し価格が妥当かどうかは個別に確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から122m地点の地価公示（小石川１－３－２１、令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり4,250,000円で、前年の3,850,000円から21.4%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の資産価値を測る一つの材料ですが、物件そのものの価格が割高かどうかとは別に考える必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで524件あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は125万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として2025年第4四半期には1K・15平方メートルで2300万円、1R・20平方メートルで3000万円、1LDK・40平方メートルで5300万円の取引が見られます。間取りや面積によって価格の幅が大きいため、似た条件の事例と比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、液状化はやや液状化しにくい、地形は谷底低地（傾斜が1/100以上）とされています。浸水想定がある地域なので、保険の内容や建物の浸水対策については管理会社や自治体のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点5、件数10件の掲載があります。ただし良い点や気になる点の具体的な内容は今回のデータに無いため、実際のコメントはマンションレビューの該当ページで確認してください。
点数だけでは住み心地の詳細は分からないため、管理の状態や周辺の騒音、駅の近さについての具体的な声はマンションレビューの該当ページのコメント欄で確認してください。
後楽園駅徒歩1分の駅近物件ですが、診断は参考値のため件数を増やして見極めが必要です。
エリア全体でも危険（割高）の判定が多く、提示価格が周辺相場に対し妥当かは個別確認が欠かせません。
築24年のSRC造で、修繕履歴や管理状況は総会議事録などで必ず確認してから検討してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕の実施状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の増額予定を確認する
- 現在の賃貸条件（家賃・入居状況）を最新の情報で確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mに対する建物の対策と保険内容を確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当かを複数事例で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.12%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小石川１－３－２１（この棟から約122m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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