パールマンション白山
パールマンション白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区 |
|---|---|
| 交通 | 東大前駅 |
| 築年 | 1992（築34年） |
この物件の解説（宅建士視点）
パールマンション白山は東京都文京区、東大前駅が最寄りの1992年築・築34年の投資用ワンルームマンションです。診断件数は2件で参考値ながら安全・割安の判定で、文京区エリア全体は危険（割高）が最多です。立地の地価公示や取引事例、管理体制の確認先を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
パールマンション白山は東京都文京区にあり、最寄りは東大前駅です。駅から棟までの距離や徒歩分数は今回のデータに無いため、地図や物件の案内図で確かめてください。文京区は都心に近いエリアとして知られていますが、具体的な住みやすさは周辺の施設や道の様子を自分の目で見ることが大切です。
近くの地価公示（小石川１－３－２１、棟から209m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり4,670,000円、前年の3,850,000円から21.3%上昇しています。用途地域は商業地域で、お店やオフィスも建てられる場所という意味です。建蔽率80%、容積率600%、防火地域という条件も合わせて確認できます。
周辺の取引事例は687件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期に25平方メートルの1Kが4400万円、50平方メートルの1LDKが8400万円で取引されています。価格は部屋ごとに差が大きいため、気になる方は取引事例そのものを確認してください。
建物と管理
この棟は1992年に竣工し、築34年です。階数や総戸数、構造（鉄筋コンクリートなど建物の骨組みの種類）、権利（所有権か借地権かなどの持ち方）、分譲会社、管理会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿、管理組合の資料で確かめてください。
築34年の建物は、配管や外壁などの修繕がどこまで進んでいるかで住みやすさや今後の費用が大きく変わります。修繕の記録や長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に求めてください。
管理費や修繕積立金の額、過去の修繕積立金の引き上げの有無も今回のデータには含まれていません。これらは毎月の支払いに直結する情報なので、管理会社や管理組合に直接問い合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は2件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。2件とも判定は安全・割安で、平均の実質利回りは4.39%、平均の提示価格は1650万円でした。家賃の中央値は80,000円で、2件とも80,000円でした（最終診断日2026年6月22日）。
文京区エリア全体では診断の件数が110件あり、もっとも多い判定は危険（割高）で73件でした。安全・割安は23件、注意は14件です。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円です。
この棟の診断件数は参考値のため、エリア全体の傾向とそのまま比べて断定することはできません。同じ棟でも部屋の階数や向き、間取りによって利回りは変わるため、今後診断の件数が増えたときにあらためて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
先に触れた地価公示は、棟から209m離れた商業地域の地点のもので、建蔽率80%、容積率600%、防火地域という条件です。この地点の価格は1年で21.3%上がっていますが、これは1つの地点の変化であり、この棟そのものの価値を直接示すものではありません。
水害や地震の危険度を示すハザード情報は今回のデータに無いため、文京区が公開しているハザードマップで確かめてください。周辺の取引事例を見ても、同じ文京区小石川エリアでも面積や築年によって価格に大きな差があります。価格を判断する際は、面積や築年が近い事例と比べることを意識してください。
文京区・東大前駅近くの1992年築ワンルームで、診断2件は参考値ながら安全・割安でした。
エリア全体は危険（割高）が最多で、この棟の参考値だけで相場を断定できません。
階数・管理体制・ハザードは不明な点が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が必要です。
- 階数・総戸数・構造・権利の内容を重要事項説明書で確認する
- 分譲会社・管理会社を管理組合や登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の額と過去の引き上げ履歴を確認する
- 診断件数が少ないため、複数の物件・時期で相場を見比べる
- ハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.99ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.39%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.99ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 5.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／小石川１－３－２１（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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