シャルマン文京千駄木
シャルマン文京千駄木（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築49年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区千駄木3丁目22-11 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 西日暮里駅 徒歩8分 ／ 東京メトロ千代田線 千駄木駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1977-03（築49年） |
| 総戸数 | 134戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | ニューハウジング産業株式会社 |
| 建物管理会社 | 朝日管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都文京区千駄木にあるシャルマン文京千駄木は、築49年のSRC造マンションで、西日暮里駅・千駄木駅からそれぞれ徒歩8分の立地です。割高診断は1件のみで参考値ですが「安全・割安」の判定が出ています。文京区全体では割高判定が多く、価格の見極めが欠かせません。
立地と交通
シャルマン文京千駄木は、東京都文京区千駄木3丁目にある投資用マンションです。JR山手線 西日暮里駅から徒歩8分、東京メトロ千代田線 千駄木駅からも徒歩8分と、2つの路線を使い分けられる場所にあります。
2路線とも徒歩8分のため、どちらの駅を使うか選べる点は住む人にとって安心材料です。一方で駅までの道のりの傾斜や踏切の有無などは今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1977年3月に竣工し、築49年です。地上9階建て・総戸数134戸で、構造はSRC造（鉄骨を鉄筋コンクリートで包んで強度を高めた造り）です。権利は所有権で、分譲はニューハウジング産業株式会社、管理は朝日管理株式会社が担っています。
築49年という年数は、今後の修繕費がかさみやすい時期にあたります。直近の大規模修繕がいつ行われたか、今後の修繕計画はどうなっているかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみのため、参考値として見てください。その1件では「安全・割安」の判定で、実質利回り（買った価格に対して年間に得られる収益の割合）は4.2%、提示価格は1,650万円、家賃は65,000円でした。件数が少なく、この結果だけで割安と断定することはできません。
同じ文京区での割高診断は112件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（73件）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2,734万円、家賃中央値は85,000円です。エリアでは割高判定が多い中、この棟の1件は利回りが高めに出ていますが、件数が少なく比較には限界があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から313m離れた西日暮里4-11-1の地価公示（国が毎年示す土地の値段の目安）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,120,000円でした。前年の994,000円から12.7%上がっています。この地点は第一種住居地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物面積の割合）は60%、容積率は300%、火災が広がりにくいよう定められた準防火地域です。なお物件の所在地自体は商業地域・市街化区域です。
周辺の取引事例は652件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,000万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば1977年築・20平方メートルの1Rが1,800万円、2020年築・35平方メートルの1DKが4,600万円で成約しています。築年や面積で価格差が大きく、この棟の条件に近い事例を個別に確認することが大切です。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、地盤も液状化しにくいローム台地とされています。水害リスクが低めに評価されている一方、ハザード情報は時点により更新されるため、最新のハザードマップを文京区の窓口で確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について14件の評価が登録されており、評点は5点満点中3点です。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに無いため、実際の住み心地は管理会社や近隣の不動産会社に聞いて確かめてください。
築49年のSRC造で2駅利用可能な立地ですが、修繕計画の確認が欠かせません。
この棟の割高診断は1件の参考値で「安全・割安」ですが、件数が少なく断定できません。
文京区全体では割高判定が多く、地価も上昇傾向のため価格の見極めが重要です。
- 直近の大規模修繕の実施時期と今後の計画を確認する
- 長期修繕計画書と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 現在の家賃と空室の状況を管理会社に確認する
- 権利関係や所有権の登記内容を登記簿で確認する
- 駅までの道のりや周辺環境を実際に歩いて確認する
- 最新のハザードマップを文京区の窓口で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.8ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.2%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.8ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 23.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西日暮里４－１１－１（この棟から約313m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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