ディアナコート文京本郷台
ディアナコート文京本郷台（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区湯島3丁目28-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 湯島駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ銀座線 上野広小路駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2017-09（築9年） |
| 総戸数 | 128戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社モリモト |
| 建物管理会社 | 株式会社モリモトクオリティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ディアナコート文京本郷台は、東京都文京区湯島にある2017年築・14階建て128戸の投資用マンションです。千代田線湯島駅徒歩3分、銀座線上野広小路駅徒歩6分と交通は便利ですが、割高診断の参考値は「危険（割高）」でした。地価公示は前年比18.7%上昇しており、液状化リスクにも注意が必要です。
立地と交通
ディアナコート文京本郷台は、東京都文京区湯島3丁目にあります。東京メトロ千代田線の湯島駅まで徒歩3分、銀座線の上野広小路駅まで徒歩6分で、2つの路線が使えるのが特徴です。上野や御徒町にも近く、通勤や通学の便は良いと言えます。
近くの地価公示（上野1-12-6、建物から175m）は1平方メートルあたり2,160,000円で、前年の1,820,000円から18.7%上がりました。地価が上がったことは地域の人気を示す一つの材料ですが、将来の家賃や売却価格が上がるとは限りません。
建物と管理
この建物は2017年9月に完成した、14階建て・総戸数128戸の鉄筋コンクリート造マンションです。権利は所有権で、分譲会社は株式会社モリモト、管理会社は株式会社モリモトクオリティです。築9年で、まだ大きな修繕を経験していない時期と考えられます。
管理の実際の体制や修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社か売主に確認してください。建物の設備や共用部の状態も、内見や重要事項説明書で確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.19%、平均提示価格は6190万円、家賃は179,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2024年2月25日です。件数が少ないため、この結果だけで判断しないでください。
文京区全体では診断件数112件のうち、73件が「危険（割高）」、14件が「注意」、25件が「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の家賃179,000円はエリアの中央値より高く、広さや設備の違いが影響している可能性がありますが、詳しい間取りのデータは無いため、販売図面や賃貸サイトで確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引事例（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、997件）では、価格中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は120万円、面積中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の湯島地区では、20平方メートルで2200万円、15平方メートルの1Kで2200万円という取引がありました。
ハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定がなく、地形は砂州・砂礫州で「やや液状化しやすい」とされています。液状化は地震のときに地面が緩くなる現象です。詳しい被害想定は自治体のハザードマップで確認してください。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域にあります。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.7（10件）となっています。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューの本体ページで確認してください。
診断は参考値1件で危険（割高）、文京区全体でも73件が割高判定です。
地価公示は前年比18.7%上昇、立地の需要は強いが価格判断は別です。
液状化しやすい地形のため、購入前に地盤データとハザードマップの確認を。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃と契約期間を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 複数の提示価格で実質利回りを再計算して比較する
- 液状化のしやすさを自治体の被害想定で確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.19%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 179,000円
この棟の家賃中央値（179,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 110.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上野１－１２－６（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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