OLIO白山
OLIO白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区白山1-36-13 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 白山 徒歩4分 ／ 東京メトロ南北線 本駒込 徒歩6分 |
| 築年 | 2001-09（築25年） |
| 総戸数 | 40 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
OLIO白山は東京都文京区白山にある、都営三田線「白山」駅徒歩4分・東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩6分の2001年竣工ワンルームマンションです。9階建て40戸、所有権で管理会社は日本ハウズイング。割高診断の参考値や地価・取引事例、口コミまで宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
OLIO白山は東京都文京区白山にあるワンルームマンションで、都営三田線「白山」駅から徒歩4分、東京メトロ南北線「本駒込」駅からも徒歩6分で利用できる2路線沿いの立地です。駅に近いため、通勤や通学での移動のしやすさは比較的良い部類に入ると言えます。複数路線が使えることは、賃貸募集の面でも一つの強みになります。
物件がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。近くにある地価公示の地点（棟から164メートル）の用途地域は商業地域となっており、棟そのものとは別の地点のデータです。周辺の商店や施設の様子、昼夜の人通りなど細かな街の雰囲気は今回のデータに無いため、地図サービスや現地確認で合わせて見てください。
建物と管理
建物は2001年9月に竣工し、築25年、9階建てで総戸数は40戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで包んで強度を高めた構造のことです）で、権利形態は所有権となっています。所有権のマンションは、土地と建物の両方を自分の資産として持てる形です。
管理を担っているのは日本ハウズイング株式会社です。日常の清掃や設備点検の頻度、修繕積立金の残高、過去の大規模修繕の実施状況などは今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画、直近の総会議事録を売主や管理会社に見せてもらって確認してください。管理の質は将来の建物の資産価値にも関わる要素です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.26%、平均提示価格は2560万円でした。家賃のサンプルは1件で81,000円、中央値も同じ81,000円です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体が割高か割安かを断定することはできません。
参考までに文京区全体では診断件数が112件あり、内訳は危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が25件で、エリアでも「危険（割高）」が最も多い判定です。エリア平均の実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の実質利回り3.26%は、エリア平均の3.4%よりやや低い水準にあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から164メートル離れた地価公示の地点（白山１－３３－２６）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,560,000円、前年の2,210,000円から15.8%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率600%で、防火地域の指定もあります。地価の動きは地点ごとに差があるため、実際の評価は不動産鑑定士や固定資産税の評価証明で確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの488件あり、価格の中央値は3500万円、単価中央値は1平方メートルあたり116万円、面積中央値は35平方メートルです。例では、白山の1LDK（40平方メートル、2018年築）が7500万円、白山の1K（20平方メートル、2007年築）が2800万円で取引されています。間取りや面積が異なるため、この棟の価格と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ただし自治体が公開する洪水・地震のハザードマップは随時更新されることがあるため、購入前に文京区の最新のマップも必ず確認してください。ハザードが低い地点でも、建物自体の耐震性は別に確認が必要なため、重要事項説明書や耐震診断の結果を売主に求めてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、OLIO白山に評点3.7（15件の評価）が付いています。良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、入居者や検討者の生の声を詳しく知りたい場合はマンションレビューの該当ページ本文を確認してください。評点の背景にある住み心地の詳細も、同ページのコメント欄で合わせて見てください。
診断は1件のみで参考値、判定は危険（割高）ですが断定はできません。
地価は前年比15.8%上昇し、周辺取引事例は488件と比較材料が豊富です。
管理体質や修繕計画は未確認のため、総会議事録などで必ず確かめましょう。
- 管理規約・長期修繕計画・総会議事録で管理状態を確認する
- 日本ハウズイングとの管理委託内容と修繕積立金の残高を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係・築年数を再確認する
- 文京区の最新ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と間取り・面積が近い物件で価格を比較する
- マンションレビュー本文で具体的な評価内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.14ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.26%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.14ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
この棟の家賃中央値（81,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 4.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／白山１－３３－２６（この棟から約164m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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