アイルイムーブル御茶ノ水
アイルイムーブル御茶ノ水（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区神田神保町一丁目38-2 |
|---|---|
| 交通 | 神保町駅 徒歩3分 ／ 御茶ノ水駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2014-06（築12年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
アイルイムーブル御茶ノ水は、東京都千代田区神田神保町にある12階建て36戸のワンルームマンションです。神保町駅徒歩3分、御茶ノ水駅徒歩7分で利便性は高めですが、割高診断は1件のみで参考値、エリア全体では危険（割高）判定が最多という状況です。宅建士の視点で立地・建物・相場データを中立に解説します。
立地と交通
アイルイムーブル御茶ノ水は、東京都千代田区神田神保町一丁目38-2にあります。神保町駅から徒歩3分、御茶ノ水駅から徒歩7分と、2つの駅を使い分けられる立地です。複数の駅が近くにあることで、通勤や通学の行き方を選べる点は良いところです。路線の詳しい乗り換え情報は各駅の運行会社のサイトで確認してください。
国土交通省のデータによると、この建物がある場所の用途地域は商業地域で、市街化区域に区分されています。商業地域は店舗やオフィスを建てやすい区域で、住宅と商業施設が混在しやすいエリアであることがわかります。実際の建物の高さや用途の制限については、都市計画図でも確認できます。
建物と管理
この建物は2014年6月に竣工し、2026年時点で築12年になる12階建て、総戸数36戸のマンションです。管理会社はタングラムが担当しています。築12年という年数は、建物の設備や内装がこれから更新の時期を迎える目安にもなるため、管理の状態を確認する際の参考にしてください。総戸数36戸という規模は、管理組合の運営や合意形成のしやすさにも関わるため、気になる方は確認してみてください。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利（所有権か借地権か）、分譲した会社やブランド名についての情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、売主への確認が必要です。管理体制についても、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を取り寄せると、実際の管理の様子やこれからの修繕予定がわかります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」、平均実質利回りは3.73％、平均提示価格は3,300万円、家賃は112,100円でした（最終診断日2023年12月16日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を判断しないでください。
千代田区エリア全体では診断の件数が85件あり、最も多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.61％、家賃中央値は105,000円でした。エリア全体の傾向と、この棟1件だけの結果は一致するとは限らないため、個別に複数の診断で確かめることをおすすめします。判定基準や周辺事例の違いによって結果が変わることもあるため、複数の情報源を参考にすることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から107m離れた「神田神保町一丁目20番6」の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,270,000円です。前年の1,050,000円から21％上昇しています。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80％、容積率500％、防火地域に指定されています。1地点のデータなので、周辺全体の傾向は複数の地点で確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに970件あり、価格の中央値は3,500万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、1Kで20平方メートル3,000万円、1DKで25平方メートル4,700万円という事例があります。間取りや築年がそれぞれ違うため、この棟と条件が近い事例を選んで比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地」です。高潮の想定については今回のデータに無いため、千代田区が公開するハザードマップで確認してください。災害リスクはこれだけで安心とはいえないため、複数の資料を合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について8件の評価が投稿されており、評点は5点満点中3です。具体的にどんな点が良い、あるいは気になるとされているかの内容は今回のデータには含まれていないため、同サイトの個別レビューページで実際の投稿内容を確認してください。件数が8件と少なめな点も踏まえて読むとよいでしょう。
神保町駅徒歩3分で交通は便利ですが、診断の件数は1件のみで参考値です。
千代田区エリア全体では危険（割高）判定が最多で、相場感には注意が必要です。
地価は上昇傾向ですが、構造や管理の詳細は資料で必ず確認してください。
- 建物の構造や権利関係は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理会社タングラムの管理状況は総会議事録で確認する
- 分譲会社・ブランドは売主や販売時資料で確認する
- 家賃相場は診断1件のみなので複数の賃貸事例で確認する
- 地価公示の21％上昇は単年のため複数年の推移も確認する
- 周辺取引970件から同じ間取り・築年の事例だけを比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.12ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.12ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 112,100円
この棟の家賃中央値（112,100円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 5.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神田神保町１丁目２０番６（この棟から約107m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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