ラフィネお茶の水
ラフィネお茶の水（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区神田小川町3-28-13 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 新御茶ノ水 徒歩3分 ／ JR総武線 御茶ノ水 徒歩5分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 99戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | アサヒ都市開発(株) |
| 建物管理会社 | メイトーサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ラフィネお茶の水は千代田区神田小川町にある1982年築・13階建てのワンルームマンションです。新御茶ノ水駅徒歩3分という好立地ですが、割高診断では5件すべてが「危険（割高）」と判定されています。
立地と交通
ラフィネお茶の水は、東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅から徒歩3分、JR総武線「御茶ノ水」駅から徒歩5分という、複数路線が使える立地にあります。神田小川町はオフィス街と学生街が混ざるエリアで、通勤や通学のしやすさが特徴です。
この場所は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率500%という都心ならではの高い数値です。防火地域でもあり建物の防火性能は一定の基準を満たしていますが、周辺の再開発計画や日常の騒音環境までは今回のデータに無いため、現地を訪れて自分の目で確認してください。
建物と管理
この建物は1982年2月に竣工した13階建て・総戸数99戸のマンションで、築44年になります。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）で、権利形態は所有権です。分譲はアサヒ都市開発株式会社、管理はメイトーサービス株式会社が担当しています。
竣工が1982年と築年数が経っているため、耐震性能がどの基準で設計・診断されているかは建築確認日や耐震診断の結果によって変わります。この点は今回のデータに無いため、重要事項説明書や設計図書で確認してください。また管理費・修繕積立金の金額や長期修繕計画も今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と合わせて売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件行われており、すべて「危険（割高）」と判定されています。平均実質利回り（家賃収入から不動産価格に対する収益性を示す指標）は3.64%、平均提示価格は2152万円でした。家賃は中央値72,000円で、最小70,000円から最大90,000円の範囲でした。最終診断日は2024年5月23日です。
千代田区全体では診断件数85件のうち、危険（割高）が43件、注意が6件、安全・割安が36件でした。平均実質利回りは3.61%で、この棟の3.64%との差は0.03ポイントとわずかです。利回りの数字だけ見るとエリア平均と大きく変わりませんが、この棟は5件全てが危険（割高）と判定されている点は、エリア全体よりも偏りが大きいと言えます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から101m離れた「神田駿河台３丁目３番１７」の地点（商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,340,000円です。前年の1,970,000円から18.8%上昇しており、周辺の地価は上昇傾向にあります。
周辺の取引事例は674件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3500万円、単価中央値は132万円/平方メートル、面積中央値は30平方メートルでした。例えば同じ神田小川町では、1982年築・15平方メートルの1Rが1900万円で2025年第3四半期に取引されています。この棟と同時期の建物の実例として参考になります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は砂州・砂礫州で「やや液状化しやすい」とされています。地震時の揺れやすさまでは今回のデータだけで判断できないため、地盤調査報告書や自治体のハザードマップで確認してください。
立地は新御茶ノ水徒歩3分、御茶ノ水徒歩5分と交通利便性が高いです。
診断5件は全て危険（割高）、利回り差はエリアよりわずか0.03ptです。
築44年のため、耐震診断や修繕計画は書類で必ず確認してください。
- 耐震診断の実施状況を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画や修繕履歴を管理組合議事録で確認する
- 賃貸借契約書で実際の家賃と入居状況を確認する
- 地盤調査報告書で液状化リスクを確認する
- 周辺取引事例と比較して価格の妥当性を自分でも検討する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。価格の妥当性は別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 5 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.64%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 73,000円
- 72,000円
- 70,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 32.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神田駿河台３丁目３番１７（この棟から約101m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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