ラフィネお茶の水
ラフィネお茶の水（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区神田小川町3-28-13 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 新御茶ノ水 徒歩3分 ／ JR総武線 御茶ノ水 徒歩5分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 99戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | アサヒ都市開発(株) |
| 建物管理会社 | メイトーサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ラフィネお茶の水は、東京都千代田区神田小川町にある1982年築・13階建て99戸の投資用ワンルームマンションです。新御茶ノ水駅から徒歩3分、御茶ノ水駅から徒歩5分。今回集計した割高診断5件はすべて「危険（割高）」でした。
立地と交通
ラフィネお茶の水は、東京都千代田区神田小川町3-28-13にあるワンルームマンションです。東京メトロ千代田線の新御茶ノ水駅から徒歩3分、JR総武線の御茶ノ水駅から徒歩5分の場所にあり、2つの路線を利用できます。都心部のオフィス街に近い立地ですが、周辺環境や騒音などの生活面のデータは今回取得できていません。
この場所は「商業地域」という、お店やオフィスを建てやすいと国が定めたエリアに含まれます。建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、容積率は500%で、火災が広がりにくいよう定められた「防火地域」にも指定されています。周辺は商業・業務施設が多く、生活利便施設については個別の確認が必要です。
建物と管理
建物は1982年2月に竣工し、築44年が経過しています。13階建てで総戸数は99戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄筋の周りを鉄骨で補強したコンクリート構造のことです）です。土地・建物とも所有権であり、分譲会社はアサヒ都市開発株式会社です。築年数が古いため、外壁や設備の修繕状況を個別に確認する必要があります。
管理会社はメイトーサービス株式会社です。ただし、公式サイトに掲載される物件概要のデータは今回取得できておらず、修繕積立金や管理費、直近の大規模修繕の実施時期などの詳細は分かりません。購入を検討する場合は、管理組合の議事録や重要事項調査報告書などを取り寄せて、個別に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は5件です。実質利回り（家賃収入から経費を引いた実際の利回りのことです）の平均は3.64%、平均提示価格は2,152万円でした。家賃の中央値は72,000円で、最も低い家賃は70,000円、最も高い家賃は90,000円でした。5件すべてが「危険（割高）」と判定されています。最終診断日は2024年5月23日です。
同じ千代田区エリア全体では、診断件数85件のうち「危険（割高）」が43件、「注意」が6件、「安全・割安」が36件でした。エリアの平均実質利回りは3.61%、家賃中央値は105,000円です。棟とエリアの利回り差は0.03ポイントとわずかで、大きな差はありません。なお、エリアの平均提示価格は531,560万円という数値が記録されていますが、この棟の平均提示価格2,152万円とは桁が大きく異なり、単純に比較できるデータではない点にご注意ください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年公表する土地の値段の目安である地価公示によると、この棟から101メートルの地点（神田駿河台３丁目３番１７）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,340,000円でした。前年の1,970,000円と比べて18.8%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間で674件記録されており、価格の中央値は3,500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は132万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として、神田小川町では1982年築・15平方メートルの1Rが1,900万円（2025年第3四半期）で取引された事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」となっています。高潮に関するデータは取得できていません。地盤については「やや液状化しやすい」とされ、地形は砂州・砂礫州です。液状化とは、地震の際に地面が水分を多く含んで一時的に軟らかくなる現象のことです。地盤の特性も購入前の判断材料の一つになります。
築44年・99戸のワンルームで、今回の診断5件はすべて危険（割高）でした。
エリア平均と比べ利回り差は0.03ptとわずかで、水準に大きな差はありません。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい地盤という点も踏まえて判断してください。
- 実質利回りが自分の投資目的に見合うか計算し直す
- 家賃70,000〜90,000円の根拠となる賃貸条件を確認する
- 管理会社メイトーサービスの管理状況や修繕履歴を確認する
- 液状化しやすい地盤への対策や過去の被害有無を確認する
- 地価公示の上昇が今後も続くとは限らない点を理解する
- 公式サイトの物件概要が無いため販売資料を取り寄せる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.64%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 73,000円
- 72,000円
- 70,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（105,000円）より 31.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神田駿河台３丁目３番１７（この棟から約101m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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