エルハイム麹町
エルハイム麹町（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区九段南3丁目9-4 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 市ヶ谷駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ半蔵門線 半蔵門駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1982-11（築44年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | SRC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エルハイム麹町は東京都千代田区九段南に建つ、都営新宿線市ヶ谷駅徒歩5分の1982年築・9階建45戸のワンルームマンションです。割高診断は1件のみの参考値、千代田区全体では「危険（割高）」が最多という結果でした。宅建士の視点で立地・建物・相場データを中立に解説します。
立地と交通
エルハイム麹町は東京都千代田区九段南3丁目9-4に建つ、投資用のワンルームマンションです。最寄りは都営新宿線市ヶ谷駅で徒歩5分、東京メトロ半蔵門線半蔵門駅からも徒歩10分とされています。2つの地下鉄路線が使えるため、通勤や通学での移動のしやすさは強みになり得ます。
所在地の用途地域は商業地域で、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延床面積の上限を決める容積率は500%です。さらに防火地域にも指定されており、これは火災の延焼を防ぐために建築の仕様に一定の制限がある地域という意味です。オフィスとマンションが混在する都心らしい街並みがうかがえる数値です。
建物と管理
建物は1982年11月に竣工し、2026年時点で築44年を迎えています。9階建てで総戸数は45戸、構造は鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくりを指すSRC造です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。
分譲会社・管理会社・ブランド名については今回のデータに記載がありません。築44年の建物は、これまでの修繕の積み重ねが住み心地や資産性に直結します。管理の体制や修繕の状況が気になる方は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として受け止めてください。判定は「安全・割安」が1件、平均実質利回り（購入価格に対する年間の収益の割合）は4.66%、平均提示価格は1900万円、家賃中央値は94,000円でした。最終診断日は2023年9月22日のため、最新の家賃は賃貸情報サイトや管理会社で確認してください。
千代田区全体では診断件数85件のうち「危険（割高）」が43件と最も多く、「安全・割安」36件、「注意」6件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.61%、平均提示価格は531560万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の家賃中央値94,000円はエリアの105,000円よりやや低めですが、棟側は1件のみの参考値のため、単純な優劣の判断は避けてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から145m離れた九段南３－２－１５の地点（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり3,380,000円で、前年の2,950,000円から14.6%上昇しています。この地点も用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。ただし地価公示は一時点・一地点の数字であり、今後の値動きを保証するものではありません。
周辺の取引事例は534件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）が確認されており、価格中央値は4500万円、単価中央値は1平方メートルあたり137.1万円、面積中央値は35平方メートルでした。これは千代田区内の広い範囲を含む件数なので、棟の近くだけの相場とは限りません。
具体的な例として、市谷本村町の1LDK（40平方メートル・2017年築）が10000万円、市谷砂土原町の1R（15平方メートル・1985年築）が1400万円、市谷田町の1DK（35平方メートル・2000年築）が5300万円で取引されています。間取り・面積・築年がそれぞれ異なるため、価格だけを単純に比較することはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。これらは一定の条件のもとで作成されたデータなので、購入前には自治体が公開する最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、エルハイム麹町の評点は4.6（11件）となっています。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、暮らしの実感を知りたい方は現地見学や管理組合への聞き取りで確認してください。
診断件数は1件のみの参考値で、安全・割安の判定ですが断定はできません。
千代田区全体では「危険（割高）」が最多で、相場感はエリアごとに大きく異なります。
管理会社や修繕履歴など不明点が多く、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 築44年分の修繕履歴と今後の修繕計画を確認する
- 現在の入居者の有無と直近の家賃を確認する
- 市ヶ谷駅・半蔵門駅までの道のりを実際に歩いて確認する
- 最新のハザードマップを自治体サイトで確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-15時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.6点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.66%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より1.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 11.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／九段南３－２－１５（この棟から約145m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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