トーア新富マンション

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

トーア新富マンションは東京都中央区新富1-5-5に立地する、1979年築・築47年・11階建て99戸の投資用ワンルームマンションです。新富町駅徒歩3分、宝町駅徒歩5分の好立地ですが、液状化リスクや管理体制など確認すべき点も多く、宅建士の視点で中立に整理しました。

立地と交通

トーア新富マンションは有楽町線新富町駅から徒歩3分、都営浅草線宝町駅から徒歩5分の場所にあります。2路線が使えるため、通勤や通学の行き先を選びやすい立地です。銀座や日本橋、東京駅にも近く、都心での生活や賃貸需要を考えるうえで利便性の高いエリアといえます。単身者向けの賃貸ニーズが根強いエリアとされています。

用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対する建物面積の割合）は80%、容積率（敷地に対する延床面積の割合）は600%、防火地域に指定されています。地価公示（新富１－９－１、棟から100m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり3,700,000円、前年の3,190,000円から16%上昇しました。ただしこの数字だけで将来の値上がりを判断しないでください。

新富町駅周辺はオフィスビルとマンションが混在するエリアで、日中人口が多いことも特徴です。実際の生活利便性（スーパーや病院、学校までの距離など）は今回のデータに含まれていないため、現地訪問や地図アプリで確かめてください。そのため夜間と日中で街の雰囲気が変わる点も意識しておくとよいでしょう。

建物と管理

建物は1979年5月に竣工し、築47年が経過しています。11階建て・総戸数99戸で、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）・RC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。築年数がある分、修繕やメンテナンスの状況が資産価値や入居率に大きく影響します。

分譲会社・管理会社・ブランド名は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や管理規約、管理組合の総会議事録で確かめてください。管理体制がしっかりしているかどうかは、築年数の古いマンションほど重要な確認ポイントになります。特に修繕積立金の残高は資金繰りに直結するため要チェックです。

築47年という年数は、建物の大規模修繕が複数回行われている可能性がある時期です。直近の大規模修繕がいつ行われたか、次回の予定はいつかを、管理組合の長期修繕計画書で確かめてください。修繕履歴が不明なまま購入すると、想定外の追加費用が発生するおそれがあります。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として捉えてください。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.99%、平均提示価格は2855万円でした。この平均値も2件のみに基づく数字である点に注意してください。

実質利回り（購入価格に対して実際に得られる年間の収益の割合を示す指標）は、平均で3.99%でした。家賃は2件のサンプルで中央値119,310円、最小115,000円、最大123,619円です。中央区エリア全体（195件）では平均実質利回り3.54%、家賃中央値105,000円となっており、この棟の家賃水準はエリア平均よりやや高めです。

ただし棟のサンプル数が少ないため、この比較も参考程度にとどめてください。最終診断日は2024年3月30日で、現在の市況とは差がある可能性があります。中央区エリア全体の判定内訳は「危険（割高）」93件、「注意」14件、「安全・割安」85件、「判定不能」3件で、多い判定はこの棟と同じく「危険（割高）」でした。

エリア全体でも判定が分かれており、個別の物件ごとに価格や利回りの精査が必要だとわかります。1棟だけの診断結果で投資判断を決めず、複数の情報源を組み合わせて検討することをおすすめします。特に築古物件では、価格だけでなく修繕計画や入居率もあわせて確認することが大切です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

周辺の取引事例は777件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は4000万円、面積中央値は35平方メートル、単価中央値は1平方メートルあたり135万円です。例えば2025年第4四半期には、新富地区で1979年築・50平方メートルの1Rが3200万円で取引されています。同じ築年帯の参考として見ることができます。

同じ時期の取引例として、新富地区の2017年築・45平方メートルの1LDKが8500万円、湊地区の40平方メートルの1LDKが6800万円で取引されています。築年数や間取りによって価格差が大きいため、条件が近い事例をいくつか比較することをおすすめします。

ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされており、地形は干拓地（かつて海や川を埋め立てて作られた土地）で液状化（地震の揺れで地盤が液体状になる現象）しやすいとされています。都心の利便性が高い一方で、水害リスクについては区のハザードマップや火災保険・地震保険の内容を事前に確認しておくことをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 中央区）

この棟の平均実質利回り（3.99%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.45ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（119,310円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 13.6% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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