グラーサ東京イースト
グラーサ東京イースト（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区新川2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 京葉線 八丁堀駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2002-09（築24年） |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | SRC(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グラーサ東京イースト（東京都中央区新川2丁目）は、京葉線・日比谷線の八丁堀駅から徒歩圏にある2002年竣工のワンルーム投資用マンションです。中央区エリアの中では今回の診断が1件のみで参考値ですが、割高の判定が出ています。立地や建物の情報を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
グラーサ東京イーストは、東京都中央区新川2丁目に位置するワンルーム投資用マンションです。最寄り駅はJR京葉線の八丁堀駅で、徒歩4分という近さです。東京メトロ日比谷線の八丁堀駅も徒歩7分で利用でき、2つの路線が使える点は通勤や通学の面で便利です。
周辺の取引データを見ると、近隣の入船や湊といった地区でも1K・20〜25平方メートルほどの部屋が2,800万円から3,600万円で取引されています。新川は中央区の中でも商業地域に位置し、オフィスと住宅が混在する街並みが特徴です。
建物と管理
建物は2002年9月に竣工し、築24年が経過しています。14階建てで、構造はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）という、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりです。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社菱和ライフクリエイト、管理会社は株式会社クレアスコミュニティーです。
総戸数やブランド名は今回のデータに含まれていないため、気になる人は物件概要書や登記簿謄本で確認してください。また、修繕の積立状況や管理組合の運営は分かりませんので、長期修繕計画と総会議事録を売主や管理会社に求めて目を通すことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回りは3.84%、提示価格は2,120万円、想定家賃は81,000円でした。件数が少ないため、この棟全体の傾向と決めつけることはできません。
中央区エリア全体では195件の診断があり、判定の内訳は危険（割高）93件、注意14件、安全・割安85件、判定不能3件で、最も多いのは危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円で、この棟の数字とは条件が異なるため、単純な比較には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から236メートルの地点（新川2丁目）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり339万円となっています。前年の290万円から16.9%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価の上昇は投資判断の一材料ですが、これだけで将来の価値を決めることはできません。
周辺の取引事例は1,170件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は130.95万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば入船では1K・20平方メートルが2,800万円〜2,900万円、湊では1K・25平方メートルが3,600万円で成約しています。ハザード情報は今回のデータに含まれていないため、国土交通省のハザードマップや重要事項説明書で浸水・地震リスクを確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.5（23件）という評価が出ています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、詳しく知りたい人はサイト本体を確認してください。
診断件数は1件のみで参考値、判定は危険（割高）で断定はできません。
八丁堀駅へ徒歩4〜7分の立地で、地価公示は直近1年で16.9%上昇しました。
総戸数や管理の詳細はデータに無く、登記簿や総会議事録で確認が必要です。
- 総戸数や管理規約は物件概要書・登記簿謄本で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 現在の入居者の賃料・契約内容を重要事項説明書で確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- マンションレビューの具体的な口コミ内容をサイトで確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か複数の情報源で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.3ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.84%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.3ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
この棟の家賃中央値（81,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 22.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／新川２－１２－１５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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