エフローレ日本橋
エフローレ日本橋（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区日本橋大伝馬町13-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 小伝馬町駅 徒歩3分 ／ 都営浅草線 東日本橋駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2002-09（築24年） |
| 総戸数 | 156 |
| 階数 | 地下1階地上13階建 4階 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 文化エステート株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社長谷工コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エフローレ日本橋は東京都中央区日本橋大伝馬町にある2002年築・総戸数156戸のワンルームマンションです。小伝馬町駅徒歩3分の立地と、割高診断の結果をもとに、良い点と気になる点を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
エフローレ日本橋は、東京メトロ日比谷線の小伝馬町駅から徒歩3分、都営浅草線の東日本橋駅からも徒歩4分という、2路線を使える場所に建っています。どちらの駅も近く、通勤や外出のしやすさは大きな強みと言えます。
建物から175m離れた日本橋小伝馬町12-2の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり418万円となり、前年の358万円から16.8%上昇しています。この地点は商業地域で建蔽率（敷地に対して建物を建てられる割合）80%・容積率700%・防火地域に指定されており、周辺は商業ビルが建ちやすいエリアだと分かります。
建物と管理
この建物は2002年9月に完成した、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の周りを鉄筋とコンクリートで固めた丈夫なつくり）の地下1階地上13階建てで、総戸数は156戸です。今回取り上げる住戸は4階にあり、土地の権利は所有権（マンションの土地も自分のものになる権利）です。分譲会社は文化エステート株式会社です。
管理は株式会社長谷工コミュニティが行っています。ただし修繕積立金の額や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築24年の建物なので、外壁や設備の更新時期を把握しておくことが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
今回の割高診断は3件行われ、「安全・割安」が2件、「危険（割高）」が1件という結果でした。件数は多くありませんが、実数として扱える件数です。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は3.57%、平均提示価格は2,790万円でした。最終診断日は2026年6月22日です。
家賃は中央値96,000円、最小81,000円から最大96,000円の範囲でした（サンプル3件）。中央区全体の診断195件では「危険（割高）」が93件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円でした。
この棟とエリア平均の利回り差は0.03ポイントとほぼ同じ水準で、突出して割安でも割高でもない位置にあると言えます。家賃サンプルが3件と少ないため、実際に入居希望者が現れる家賃水準は今後の募集状況も合わせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、周辺エリアでは2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,364件の取引があり、価格の中央値は3,200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は123.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば岩本町では2025年第4四半期に4,100万円（30平方メートル・1LDK・2009年築）や3,600万円（25平方メートル・1DK）の取引があり、日本橋堀留町では8,200万円（40平方メートル・1LDK・2014年築）の事例もありました。
ハザード情報では、この地点は洪水時に0.5〜3メートルの浸水が想定されており、地盤は液状化しやすいとされています。もともと干拓地（海や沼を埋め立ててできた土地）であることも関係していると考えられます。購入を検討する際は、ハザードマップと合わせて建物の止水対策や保険の内容を管理会社や自治体に確かめてください。
割高診断は棟・エリアともに大差なく、突出した割安さは見られません。
築24年のSRC造で、修繕計画や積立金は管理組合資料で必ず確認が必要です。
洪水浸水想定や液状化のリスクがあるため、ハザードマップも必ず見てください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の額と将来の値上げ予定を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- 最終診断日や家賃サンプル数が古くないか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.57%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,000円
- 96,000円
- 81,000円
この棟の家賃中央値（96,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 8.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋小伝馬町１２－２（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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