ブロードシティ東京
ブロードシティ東京（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区日本橋蛎殻町1丁目36-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京地下鉄半蔵門線 水天宮前駅 徒歩1分 ／ 人形町駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2005-07（築21年） |
| 総戸数 | 180戸 |
| 階数 | 地上17階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社エルカクエイ、株式会社ジョイント・コーポレーション |
| 建物管理会社 | 大和ライフネクスト株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ブロードシティ東京は、東京都中央区日本橋蛎殻町にある2005年竣工・地上17階建・総戸数180戸の投資用マンションです。水天宮前駅徒歩1分の駅近物件で、診断の件数は1件（参考値）のため、宅建士の視点で立地・建物・相場のポジションを中立に解説します。
立地と交通
ブロードシティ東京は、東京都中央区日本橋蛎殻町1丁目にあります。最寄りは東京メトロ半蔵門線の水天宮前駅で、徒歩1分という駅近の立地です。人形町駅も徒歩6分で使えるため、複数の駅が利用できる点は賃貸で部屋を探す人にとって便利さにつながりやすい要素です。駅からの近さは、住む人にとっても借り手を探すオーナーにとっても分かりやすい強みです。
このあたりは「商業地域」で、市街化区域に含まれています。商業地域とは、オフィスや店舗が建てやすく指定された地域のことです。近くの地価公示地点（日本橋蛎殻町１－２６－６）では建蔽率80％、容積率500％、防火地域という指定です。建蔽率とは敷地に対して建てられる建物の面積の割合、容積率とは敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合のことです。これは地価公示地点の数字で、建物そのものの建築条件は重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
建物は2005年7月に竣工し、築21年です。地上17階建てで、総戸数は180戸という規模です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は、土地や建物を自分の資産として持てる「所有権」です。分譲は株式会社エルカクエイと株式会社ジョイント・コーポレーションが手がけました。
管理会社は大和ライフネクスト株式会社です。清掃や修繕がどこまで行き届いているか、管理の中身や長期修繕計画の詳しい内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。合わせて、修繕積立金の額や今後の修繕予定も見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。実質利回りとは、家賃収入から管理費などの支出を引いたうえで、価格に対してどれくらいのリターンがあるかを示す数字です。この1件では平均実質利回り4.06％、平均提示価格2510万円、家賃中央値98,000円で、判定は「安全・割安」でした。ただし診断件数が少ないため、この判定だけで割安と決めつけることはできません。
中央区全体では診断件数が195件あり、判定の多くは「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54％、平均提示価格167165万円、家賃中央値105,000円です。この棟の1件は利回り・判定ともにエリア全体より良い結果でしたが、サンプルが少ないため、同じ結果になるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から171m離れた地価公示地点（日本橋蛎殻町１－２６－６、令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり2,380,000円で、前年の2,040,000円から16.7％上昇しました。用途は商業地域・商業地で、建蔽率80％、容積率500％、防火地域という指定です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1325件あり、価格の中央値は3300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は125万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として、2025年第4四半期には1900万円・15平方メートル・1K・1985年築や、3800万円・20平方メートル・1K・2019年築などの事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、液状化は「液状化しやすい」、地形は干拓地とされています。液状化とは、地震の際に地面が一時的に泥のように軟らかくなる現象のことです。高潮の想定は今回のデータに無いため、自治体のハザードマップで確かめてください。低地特有のリスクがある一方、地価は上昇しているというねじれがあるため、両方を踏まえて検討することが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.8（7件）という情報があります。良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに無いため、実際の声はマンションレビューのサイトで直接確認してください。評点だけでは住み心地の実感は分からないため、他の口コミサイトも合わせて見ておくと参考になります。
水天宮前駅徒歩1分の駅近立地で、診断の件数は1件のみの参考値です。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定3〜5mや液状化のリスクも併せて確認してください。
管理体制や相場の妥当性はデータだけで判断せず、資料と現地で確かめてください。
- 水天宮前駅・人形町駅周辺の人通りや治安を現地で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性や修繕履歴を確認する
- 診断件数が1件のみのため追加の家賃相場を自分でも調べる
- 地価公示や取引事例は近隣地点の数字であり本物件と同一でない点に注意する
- 浸水想定3〜5mや液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.8点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.52ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.06%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.52ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 6.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋蛎殻町１－２６－６（この棟から約171m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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