越前堀永谷マンション
越前堀永谷マンション（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築52年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区新川1丁目28-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩7分 ／ JR京葉線 八丁堀駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1974-08（築52年） |
| 総戸数 | 183 |
| 階数 | RC造陸屋根14階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 永谷商事株式会社 |
| 建物管理会社 | 永谷建物管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
越前堀永谷マンションは、東京都中央区新川1丁目にある1974年竣工・総戸数183戸のワンルーム投資用マンションです。八丁堀駅まで徒歩7分で、割高診断の参考値では安全・割安の判定が出ています。立地や建物、相場、ハザードの情報を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
越前堀永谷マンションは、東京都中央区新川1丁目28-4にあります。最寄り駅は東京メトロ日比谷線の八丁堀駅とJR京葉線の八丁堀駅で、どちらも徒歩7分です。1つの駅に2つの路線が通っているため、通勤や通学の行き先に応じて使い分けやすい立地といえます。
八丁堀駅からの道のりの詳細や坂道の有無、周辺の商店やスーパーの状況は今回のデータに無いため、実際の歩きやすさや買い物の便利さは現地を歩いて確かめてください。中央区は都心に位置するエリアで、オフィスや店舗が集まる地域でもあります。
建物と管理
この建物は1974年8月に竣工し、築年数は52年です。構造はRC造（鉄筋コンクリート造、鉄とコンクリートでできた丈夫なつくり）の陸屋根14階建てで、総戸数は183戸あります。土地と建物の権利は所有権で、分譲会社は永谷商事株式会社、管理会社は永谷建物管理株式会社です。
築52年という年数は、建物の設備や配管が古くなっている可能性を考える材料になります。耐震診断の結果や直近の大規模修繕の実施状況、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数1件のため、参考値として捉えてください。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.65%、平均提示価格は3830万円でした。家賃はサンプル数1件で168,000円（中央値・最小・最大とも同じ額）、最終診断日は2024年12月17日です。
同じ診断を中央区全体で見ると件数は198件あり、判定は「危険（割高）」が93件で最も多く、「安全・割安」が85件、「注意」が15件、「判定不能」が5件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円でした。この棟の家賃168,000円や利回り4.65%は、エリア全体の数値より高めに出ています。
ただし、この棟の診断はまだ1件しかありません。件数が少ないうちは「安全・割安」という判定だけを根拠にせず、今後診断が積み重なるのを待ちながら、複数の資料で裏付けを取ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から281m離れた新川1-11-5の地点（商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域）は、令和8年1月1日時点で1m2あたり1,780,000円です。前年の1,480,000円から20.3%の上昇となっています。
周辺の取引事例は1358件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3500万円、単価の中央値は1m2あたり128万円、面積の中央値は30m2です。例として、入船での1K・20m2・2800万円や2900万円、湊での1K・25m2・3600万円といった取引が挙げられています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮の想定は0.5m以上1m未満とされています。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地です。災害時の影響は建物の高さや階数、設備の位置によっても変わるため、区のハザードマップで具体的な想定や避難経路を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3.3、件数57件という情報があります。具体的にどんな良い点や気になる点が書かれているかは今回のデータには記載が無いため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確認してください。
築52年・183戸の所有権マンションで、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定です。
中央区全体では危険（割高）判定が最多のため、個別の価格交渉や資料確認が欠かせません。
液状化しやすく浸水想定もあるため、ハザードマップと修繕計画を必ず確認してください。
- 耐震診断の結果と直近の大規模修繕の実施状況を管理組合に確認する
- 長期修繕計画書と修繕積立金の残高を確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で権利関係や法令上の制限を確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化の想定を具体的に確認する
- 賃貸の需要や空室の状況を複数の資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当とは別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点57件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.11ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.65%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より1.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 168,000円
この棟の家賃中央値（168,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 60% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新川１－１１－５（この棟から約281m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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