パークサイド日本橋
パークサイド日本橋（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区日本橋浜町2丁目 60-2 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 浜町駅 徒歩2分 ／ 都営浅草線 東日本橋駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1979-08（築47年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | SRC 一部:RC |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークサイド日本橋は、東京都中央区日本橋浜町にある築47年・全30戸のワンルーム投資マンションです。都営新宿線浜町駅から徒歩2分という立地が特徴ですが、割高診断の参考値では「危険（割高）」という結果も出ています。価格と立地の両面から宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
パークサイド日本橋は、都営新宿線の浜町駅から徒歩2分、都営浅草線の東日本橋駅からも徒歩7分という2路線が使える場所にあります。所在地は東京都中央区日本橋浜町2丁目で、オフィスや商業施設が集まる都心エリアです。通勤・通学のしやすさは単身者向け物件として強みになります。
この場所の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、建物の延べ面積の上限（容積率）は500%です。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てやすい地域で、周辺には高層の建物が増えやすい特徴があります。将来の街並みの変化も踏まえて検討する材料になります。
建物と管理
建物は1979年8月に竣工し、2026年時点で築47年です。地上8階建て、総戸数30戸で、構造はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）一部RC（鉄筋コンクリート）、権利形態は所有権です。築年数が47年と古いため、耐震性や配管の状態は図面や修繕履歴で個別に確認する必要があります。
管理会社は株式会社東急コミュニティーです。修繕の計画や積立金の残高といった管理の実態は今回のデータにないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。管理がしっかりしているかどうかは、建物の資産価値を左右する重要な要素です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値であり、この数字だけで物件の良し悪しを断定することはできません。その1件では、実質的な利回り（投資した金額に対して年間でどれだけ収益が戻るかの割合）が3.65%、提示価格は1700万円、想定家賃は72,000円という結果で、判定は「危険（割高）」でした。
一方、東京都中央区全体では診断件数198件のうち、危険（割高）が93件、注意が15件、安全・割安が85件、判定不能が5件で、最も多いのは危険（割高）です。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は164688万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の利回りはエリア平均よりやや高めですが、診断数が1件のため、同じ条件で比べられるとは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年発表する地価公示では、棟から256m離れた日本橋浜町２－４６－３の地点で、令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,310,000円、前年の1,090,000円から20.2%上昇しています。用途地域は商業地域、防火地域に指定されています。地価の上昇は土地の需要の高さを示しますが、建物自体の価格とは別の指標です。
周辺の中古マンション取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1544件あり、価格の中央値は3100万円、1m2あたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25m2です。例えば2025年第4四半期には20m2の1Kが2400万円で、45m2の1LDKが8300万円で取引されています。この棟の広さや間取りと近い事例を個別に見比べることをおすすめします。
国のハザードマップでは、この地点は洪水で0.5〜3mの浸水が想定される地域、台風などで海水が押し上げられる高潮では0.5m以上1m未満の想定、地震で地面が緩くなる液状化は「しやすい」地域とされています。地形はもともと海や湿地を埋めて作った干拓地です。災害リスクは購入判断に直結するため、自治体の防災マップで最新情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには13件の評価が集まり、評点は4点（5点満点）です。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、マンションレビューの該当ページで直接確認してください。件数が限られているため、1人の意見に偏らず複数の声を見比べることが大切です。
築47年で駅近2路線の好立地ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定です。
エリア全体でも危険（割高）の判定が最も多く、提示価格は個別に地価や取引事例と比べる必要があります。
洪水・高潮・液状化のリスクがあるため、購入前に防災マップと管理状況を必ず確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 直近の大規模修繕工事の履歴と予定を確認する
- 現在の賃借人の賃料・契約条件を売主に確認する
- 地価公示や周辺取引事例と提示価格を比べる
- 洪水・高潮・液状化のリスクを自治体の防災マップで確認する
- 割高診断の件数が少ないため追加の家賃相場情報を集める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.65%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 72,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 31.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋浜町２－４６－３（この棟から約256m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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