アヴィニティー銀座東
アヴィニティー銀座東（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区八丁堀2丁目2-11 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 宝町駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2003-02（築23年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | ヴィストリー株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アヴィニティー銀座東は、東京都中央区八丁堀にある2003年築・10階建て35戸の投資用ワンルームマンションです。宝町駅徒歩3分、八丁堀駅徒歩6分の駅近物件で、今回の診断では3件中2件が危険（割高）と判定されています。
立地と交通
アヴィニティー銀座東は東京都中央区八丁堀2丁目にあります。都営浅草線宝町駅まで徒歩3分、東京メトロ日比谷線八丁堀駅まで徒歩6分と、2つの路線を使える立地です。どちらの駅も近く、複数路線を利用できる点は通勤や通学のしやすさにつながる要素です。
用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。商業地域は店舗やオフィスなどが建てやすい地域のことです。周辺にどのような建物や施設があるかという具体的な情報は今回のデータに無いため、実際に現地を歩くか、中央区の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2003年2月に完成した鉄筋コンクリート（RC）造で、地上10階建て、総戸数は35戸です。築年数は23年で、権利形態は所有権（土地と建物を自分のものにできる権利）です。分譲した会社はヴィストリー株式会社、管理を担当しているのは株式会社サニーライフです。
総戸数35戸という規模は、一般的なワンルームマンションと比べて中規模クラスにあたります。管理体制や清掃の頻度、設備の状態などは今回のデータに含まれていないため、管理規約や管理委託契約書を管理会社に確認してください。日々の管理状況は資産価値にも影響します。
修繕の履歴や、管理費・修繕積立金の具体的な金額、過去の大規模修繕の実施時期についても今回のデータには含まれていません。重要事項説明書や長期修繕計画、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行った割高診断は3件で、2件が「危険（割高）」、1件が「安全・割安」という結果でした。多い判定は危険（割高）です。平均の実質利回りは3.41%、平均の提示価格は3,300万円でした。最終診断日は2024年8月9日です。
家賃の中央値は119,000円で、最小112,000円から最大125,000円の範囲でした（家賃サンプル数3件）。中央区全体（診断195件）でも多い判定は同じ危険（割高）で、平均実質利回りは3.54%です。この棟の利回りはエリア平均よりマイナス0.13ポイント低くなっています。
この棟の利回りがエリア平均よりやや低いことは、提示価格が家賃に対して高めである可能性を示しますが、診断件数が3件のため、幅を持って見る必要があります。実際の収益性は個別の契約条件や空室状況によって変わるため、最新の賃貸契約書や入居状況を売主に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から119m離れた京橋１－１５－１の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は今回のデータに無いため、国土交通省の地価公示サイトで最新の価格を確かめてください。前年（令和7年）の価格は1平方メートルあたり8,580,000円でした。
国交省の取引価格情報によると、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に周辺で929件の取引があり、価格の中央値は3,500万円、単価の中央値は1平方メートルあたり130.8万円、面積の中央値は30平方メートルでした。
具体的な例として、2025年第3四半期に八丁堀で25平方メートル・1Kの部屋が2,400万円、2025年第2四半期には同じ25平方メートル・1Kの部屋が3,100万円、2025年第1四半期には30平方メートル・1Kの部屋が2,900万円で取引されています。価格には幅があるため、複数の事例を比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満とされ、地形は砂州・砂礫州、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは地域全体の傾向を示すものであり、個別の建物の対策状況までは分からないため、中央区のハザードマップや自治体窓口、建物の防災設備について売主に確かめてください。
築23年・RC造35戸、宝町駅徒歩3分という駅近立地が強みです。
診断3件中2件が危険（割高）で、エリア平均より利回りがやや低い点は要確認です。
液状化・浸水リスクがあるため、ハザードマップと重要事項説明書の確認を忘れずに。
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 現在の入居状況や賃貸契約の条件を確認する
- 地価公示の最新価格と変動率を国交省サイトで確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを自治体に確認する
- 周辺の類似取引事例と価格差を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。条件が揃うことと価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 125,000円
- 119,000円
- 112,000円
この棟の家賃中央値（119,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 13.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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