マルベリーラグーン勝どき

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

マルベリーラグーン勝どき（東京都中央区勝どき4丁目）は、都営大江戸線勝どき駅から徒歩3分の投資用ワンルームマンションです。2003年竣工、12階建て34戸。診断は参考値ですが割高の判定が出ており、周辺の地価や取引データもあわせて宅建士の視点で整理しました。

立地と交通

マルベリーラグーン勝どきは、都営大江戸線 勝どき駅まで徒歩3分、東京メトロ有楽町線 月島駅まで徒歩14分の場所にあります。勝どき駅は大江戸線で都心の主要駅に乗り換えなしで出られる駅で、通勤や通学の便はよいといえます。月島駅も使えるため、路線選びの幅が広がる点は強みです。

所在地の中央区勝どき4丁目は商業地域に指定されており、建蔽率（敷地に対して建物を建てられる面積の割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物全体の大きさの割合）は600%です（国交省の地価公示データより）。容積率が高い地域は高層マンションが建ちやすく、再開発が進みやすい傾向がありますが、今後の変化は区のまちづくり計画や最新の都市計画図で確かめてください。

建物と管理

この建物は2003年2月に竣工した、地上12階建て・総戸数34戸のマンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた、高層の建物によく使われるつくり）で、権利形態は所有権（部屋とその土地の権利を自分のものとして持つ形）です。分譲会社はダイヤモンドリビング、管理会社は日本ハウズイングです。築23年のため、配管や外壁の修繕状況は物件によって差が出やすい時期です。

管理体制や修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築23年を迎えるこのマンションは、大規模修繕の実施時期と費用の積立状況が資産価値に直結するため、特に確認しておきたい点です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は診断の件数が1件のため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して、家賃収入からおおよその費用を差し引いた割合を示す目安）は3%、平均提示価格は2,790万円、家賃中央値は85,000円でした（最終診断日2024年11月17日）。1件の診断だけでこの棟全体の価格が高いと決めることはできません。

同じ中央区エリアでは診断の件数が198件あり、「危険（割高）」が93件、「注意」が15件、「安全・割安」が85件、「判定不能」が5件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は164,688万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の家賃中央値85,000円は、エリアの105,000円より低い値になっています。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

最寄りの地価公示地点（勝どき4-2-14、棟から116m）では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり3,000,000円で、前年の2,610,000円から14.9%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域（火事が燃え広がりにくいように建物の作り方に決まりがある地域）にも指定されています。地価が上がっている地点ですが、今後も上がり続けるとは限りません。

周辺の取引事例は710件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5,600万円、面積の中央値は40平方メートルです。例として、2025年第4四半期の晴海地区では、築2015年・50平方メートルの1LDKが14,000万円、築2009年・35平方メートルの住戸が5,000万円台で成約しています。ただしこれらは晴海地区の事例で、勝どき4丁目の取引そのものではないため、参考として見てください。

ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満と小さい一方、高潮（台風などで海面が大きく上昇する現象）は1m以上3m未満、液状化（地震の際に地面が水を含んだ砂のようになり、建物が傾いたりする現象）は「非常に液状化しやすい」とされており、地形は埋立地です。埋立地は地震の際に地盤が緩みやすい性質があるため、購入を考える場合は自治体のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.1（7件）が付けられています。良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータには記載がないため、気になる方はマンションレビューのサイトで最新の投稿を確かめてください。件数が7件とまだ少ないため、評点だけで良し悪しを決めるのは早いかもしれません。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.1点7件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 中央区）

この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.54ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 19% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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